Řešení problematiky nájemního bydlení
A. Cíle
B. Problémové okruhy a základní popis změn
C. Návrh řešení – podrobný popis
A. Cíle:
Převést nájemní vztahy do normálního režimu, v němž jsou smlouvy uzavírány na základě svobodné dohody smluvních stran.
- Zrušit regulaci nájemného a narovnat ceny v této oblasti stejně, jako k tomu došlo v jiných oblastech.
- Zrovnoprávnit vztahy pronajímatelů a nájemců tak, aby práva a povinnosti byly v rovnováze.
- Zajistit, aby přechod z regulovaného systému na tržní proběhl plynule bez otřesů.
- Zajistit ochranu soc. slabých, zejména lidí starých, invalidních a rodin s dětmi.
- Převést povinnost postarat se o tyto skupiny tam, kam patří - tedy na stát a obce.
- Přestat chránit na úkor jiných ty osoby, které neplní své povinnosti.
- Maximálně omezit možnosti podvodů a zneužívání.
- Sjednotit roztříštěné, složité, finančně náročné a neefektivní formy podpory bytové výstavby do jednotného a průhledného systému.
- Zaměřit podporu na zvyšování kvality zanedbaného bytového fondu.
Hlavní cíl: Vytvořit takovou situaci na trhu s byty, aby si každý mohl bezproblémově zajistit důstojné bydlení v takové cenové kategorii a kvalitě, která odpovídá jeho možnostem.
B. Problémové okruhy a základní popis změn:
Obsah:
I. Obecná pravidla
II. Deregulace
III. Zvyšování nájemného mimo deregulaci
IV. Snižování nájemného a slevy z nájemného
V. Příspěvek na nájemné
VI. Další formy ochrany sociálně ohrožených skupin
VII. Práva a povinnosti
VIII. Řešení sporů
Návrh řešení: Nový zákon o nájmu bytu a o změně dalších zákonů, zejména: občanského zákoníku, zákona o daních z příjmů, zákona o rezervách pro zjištění daně z příjmů, zákona o obcích, zákona o státní sociální podpoře, zákona o sociální potřebnosti, zákona o fondu rozvoje bydlení, zákona o stavebním spoření, zákona o přestupcích.
Základní popis změn
I. Obecná pravidla
1. Veškeré změny se týkají pouze nájemních bytů, nikoli družstevních jakéhokoli typu, s výjimkou bytů pronajímaných nečlenům družstva nebo kondominia.
2. Ve všech případech, kdy byla nájemní smlouva uzavřena svobodnou dohodou smluvních stran, platí ustanovení zákona pouze v případě, že ve smlouvě není stanoveno jinak.
II. Deregulace - týká se pouze bytů s regulovaným nájemným
1. Zvýšení o 50 %, v následujících letech o 15 % ročně, s výjimkou nadstandardních bytů, bytů v památkových zónách a památkově chráněných objektech - tam to bude o 20 % ročně.
2. Strop zvyšování: tržní nájemné ve srovnatelných bytech nebo 8 % tržní ceny bytu.
Srovnatelný byt: Byt ve stejné zóně, srovnatelné kvality, velikosti, stáří domu, v téže nebo obdobné lokalitě.
3. Zvyšování nájemného skončí v případě, že pronajímatel a nájemce uzavřou novou smlouvu dohodou (tzv. vyřazení bytu z regulace).
III. Zvyšování nájemného mimo deregulaci - týká se všech bytů s výjimkou bytů s nájemní smlouvou na dobu určitou
1. V případě zvýšení kvality bydlení (např. zvýšení kategorie bytu, zateplení domu).
2. O 15 % v případě výměny bytu, s výjimkou výměny do sociálního bytu.
IV. Snižování nájemného a slevy z nájemného - týká se všech bytů
1. Snížení nájemného v případě dlouhodobého snížení kvality bydlení (např. dlouhodobé
závady, zdravotní závadnost, zanedbanost).
2. Slevy v případě nefungování služeb nebo při výskytu závad, které nebudou odstraněny neprodleně (netekoucí voda, nefungující výtah atd.). U základních závad jsou slevy automatické ze zákona, ve výši 10 - 50 %. Kromě toho není možné po dobu trvání závady účtovat poplatek za danou službu. Při závažnějších závadách si může nájemce najít náhradní ubytování, které je povinen uhradit pronajímatel.
V. Příspěvek na nájemné - týká se všech bytů
1. Příspěvek se poskytuje ve výši rozdílu mezi skutečným nájemným, pokud nepřevyšuje maximální nájemné a 20 % čistých příjmů domácnosti. U rodin s dětmi se z příjmu odečítá odčitatelná položka 2 - 4 tisíce Kč podle počtu dětí. U sociálně ohrožených skupin s minimálními příjmy se na nájemné počítá pouze 15 % čistých příjmů domácnosti.
2. Maximální nájemné je nájemné bytu s nanejvýš maximální výměrou (podle počtu členů domácnosti 35 až 75 m2) a nanejvýš místně obvyklým nájemným na m2 v dané zóně (MON).
3. MON stanoví MMR jako nejvyšší nájemné levnější poloviny bytů (medián) v každé z osmi zón.
4. Pokud nájemné převyšuje maximální nájemné, považuje se za skutečné nájemné maximální nájemné.
5. Na příspěvek má nárok každá domácnost po dobu 10ti let. Po skončení této doby už pouze sociálně ohrožené domácnosti (rodiny s dětmi, domácnosti starých lidí, invalidů).
7. Příspěvek je dávkou státní sociální podpory a vztahují se na něj obdobná pravidla jako na příspěvek na bydlení.
8. V obecních bytech se příspěvek poskytuje formou slevy na nájemném ve stejné výši.
VI. Další formy ochrany sociálně ohrožených skupin
1. Rodiny s dětmi, invalidé, domácnosti důchodců budou mít po dobu 2, 5, 10 až 20 let (podle stupně možnosti najít si levnější bydlení) nárok ještě na zvláštní příplatek na větší než maximální výměru a dražší než místně obvyklé nájemné. Příspěvek se bude postupně snižovat.
2. Při hledání levnějšího bydlení by jim měly pomáhat obce. Pokud obec nabídne přiměřený byt, nárok na příspěvek zanikne.
3. Příspěvek je dávkou sociální pomoci a vztahují se na něj obdobné podmínky jako na jiné dávky podle zákona o sociální potřebnosti.
4. U těchto skupin nájemníků je také prodloužena výpovědní lhůta z bytu, pokud odmítnou zvýšení nájemného, a to na 12 - 24 měsíců. Po tuto dobu se nájemné může zvýšit maximálně o inflaci.
5. Všechny druhy podpory se vztahují pouze na nájemníky, kteří nemají jiný byt a řádně platí nájemné.
VII. Práva a povinnosti
1. Práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů musí být v rovnováze.
2. Majitel se musí řádně starat, jinak bude muset poskytovat slevy až do výše 50 % nájemného.
3. Musí do oprav, údržby a rekonstrukcí investovat alespoň 10 nebo 20 % nájemného (podle stáří domu).
4. Okruh osob, které mohou byt užívat bez souhlasu pronajímatele, se řídí druhem smlouvy. U smlouvy na dobu určitou to může být kdokoli, u smlouvy na dobu neurčitou osoby blízké, u regulovaných bytů pouze nejbližší rodinní příslušníci. Nesmí být překročena kapacita bytu.
5. Právo nájmu přechází pouze na manžela/manželku, (partnera/partnerku, mají-li dítě).
6. Ostatní, kteří už v bytě bydlí, mohou byt užívat i nadále, ale nepřechází na ně právo nájmu, pokud nájemce zemře nebo se odstěhuje - pak musí buď s pronajímatelem uzavřít novou smlouvu nebo v bytě mohou zůstat nanejvýš jeden rok.
7. Přestává ochrana neplatičů: Mohou dostat výpověď i bez přivolení soudu. Jako ochrana proti zneužití se zavádí možnost obrátit se orgán obce, pokud nájemce dostal výpověď pro neplacení a nájemné nebo poplatky za služby přitom zaplatil. Při neplacení nájmu nemá nájemce právo na bytovou náhradu. V odůvodněných případech se o něj může postarat obec.
8. Další výpovědní důvody zůstávají obdobné jako dosud. Omezuje se možnost výpovědi u smluv na dobu určitou z obou stran, u smluvních bytů na dobu neurčitou ze strany pronajímatele. V případech, kdy má nájemce regulovaného bytu jiný byt nebo byt bez vážných důvodů neužívá a při porušování povinností (nelegální podnájem, užívání bytu k jinému účelu než k bydlení apod.) není nárok na bytovou náhradu. Ve všech případech zůstává nutnost přivolení soudu, pouze v případě nutnosti rozsáhlých oprav a výpovědi z
bytu zvláštního určení, pokud v něm nežije osoba, pro kterou je určen, se namísto přivolení soudu vyžaduje souhlas orgánu obce.
VIII. Řešení sporů
1. Aby nebylo nutné se vždy v případě nedohody obracet na soud, pověřené obce ustanoví orgán (podobný přestupkové komisi), který bude řešit spory.
2. Bude mít pravomoc zrušit výpověď danou pronajímatelem, pokud shledá, že nebyla oprávněná, na požádání bude posuzovat, jestli je výše nájmu v souladu se zákonem, v některých případech bude dávat souhlas s výpovědí namísto soudu, bude posuzovat vhodnost bytové náhrady atd.
C. Návrh řešení – podrobný popis
Obsah:
1. Nájemné (Změny zákonů: Občanský zákoník)
2. Vznik, zánik a přechod nájmu, okruh osob oprávněných užívat byt (Změny zákonů: Občanský zákoník)
3. Práva a povinnosti pronajímatelů a nájemců
(Změny zákonů: Občanský zákoník, zákon o rezervách pro zjištění daně z příjmů, zákon o obcích.)
4. Ochrana ohrožených skupin a její financování
(Změny zákonů: Zákon o státní sociální podpoře, zákon o sociální potřebnosti, zákon o obcích. )
5. Přehled nájemného
(Změny zákonů: Zákon o státní sociální podpoře, zákon o sociální potřebnosti, zákon o obcích, zákon o přestupcích.)
6. Řešení sporů
(Změny zákonů: Občanský zákoník, zákon o obcích.)
7. Formy podpory nové výstavby, rekonstrukcí a modernizace, zdroje financování
(Změny zákonů: Zákon o daních z příjmů, zákon o fondu rozvoje bydlení, zákon o stavebním spoření).
1. Nájemné
1.1. Úvodní ustanovení
1.1.0.1 Nájemné je cena za užívání bytu včetně jeho vybavení základním příslušenstvím.
1.1.0.2. Nájemné a jeho změny jsou nedílnou součástí nájemní smlouvy a sjednávají se písemně na základě dohody pronajímatele a nájemce, není-li dále stanoveno jinak.
1.2. Deregulace
1.2.1. Úvod
1.2.1.1. Deregulace se týká pouze bytů, u nichž bylo nájemné do 31. 12. 2001 regulováno vyhláškou Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů ("regulované byty").
1.2.1.2. Nevztahuje se na byty, u nichž bylo nájemné sjednáno dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem ("smluvní byty"), na byty, jejichž výstavba, dostavba nebo rekonstrukce byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování se podílely veřejné prostředky (tzv. věcně usměrňované nájemné, sociální nájemné, byty zvláštního určení apod.).
Pozn.: U těchto bytů byly uzavřeny smlouvy, které je třeba respektovat.
1.2.2. Zvyšování nájemného v regulovaných bytech
1.2.2.1. Pronajímatel může zvyšovat nájemné jednostranně podle následujících kritérií:
a) nadstandardní byty , byty v památkové zóně a v památkově chráněných objektech s výjimkou bytů IV. kategorie a dále rodinné domy, celé pronajaté jednomu (nebo společným) nájemci: až o 20 % ročně
b) ostatní: až o 15 % ročně,a to vždy k 1. červenci každého roku, s výjimkou prvního zvýšení nájemného.
Pozn.: U nadstandardních bytů by deregulace trvala příliš dlouho, proto je urychlena. Při tomto tempu by celá deregulace trvala v Praze přibližně 4 roky (včetně prvního zvýšení - viz další bod).
1.2.2.2. První zvýšení nájemného může činit až 50 % dosavadního nájemného a je možné po uplynutí tří měsíců od nabytí účinnosti tohoto zákona, s platností od prvního dne následujícího kalendářního měsíce.
Pozn.: Podle nálezu Ústavního soudu nesmí být nájemné pod úrovní nákladů prosté reprodukce (nákladové nájemné). Stanovení nákladového nájemného je velmi obtížné a problémové, protože se proti sobě staví komfort bydlení versus náklady rostoucí se stářím domu. Navíc jsou místa, kde nákladové nájemné je už dnes vyšší než tržní. Zvýšení o 50 % by nájemné nákladovému dosti přiblížilo (u bytu 1. kategorie by bylo 24 - 55 Kč), s nákladovým by se srovnalo nejpozději další rok.
Argument: Dnešní nájemné je u bytu 1. kategorie v malé obci 16 Kč. V roce 1990 bylo 2,50 Kč. Tyto částky jsou reálně tytéž - tzn., že v těchto obcích vůbec k žádnému skutečnému zvýšení nájemného nedošlo! (Za 1m2 se v roce 1990 dalo koupit 8 rohlíků, dnes je za 16 Kč rovněž 8 rohlíků.) V Praze se nájemné zvýšilo o 131 % (v cenách roku 1990 se zvýšilo z 2,50 na 5,70 Kč).
1.2.2.3. Takto vypočítané nájemné se dále vynásobí koeficientem ve výši změny spotřebitelských cen za předcházející kalendářní rok ("koeficient"). Tento koeficient stanoví MMR vyhláškou na základě údajů ČSÚ, a to vždy do konce března, počínaje březnem 2005. Za rok 2003 zveřejní MMR koeficienty nejpozději do jednoho měsíce po nabytí účinnosti tohoto zákona.
Pozn.: Není to nezbytné, lze to vypustit. Nicméně by to bylo spravedlivé - inflace hraje roli (snižuje skutečné navýšení).
1.2.2.4. Pronajímatel je povinen doručit nájemci oznámení o zvýšení nájemného nejméně 30 dnů předem. Pokud tuto lhůtu nedodrží, zvýšení je platné až od prvního kalendářního dne měsíce, následujícího po uplynutí uvedené lhůty po doručení oznámení o zvýšení nájemného.
1.2.2.5. Při zvyšování nájemného nesmí maximální výše ročního nájemného překročit:
a) 8 % tržní ceny bytu
b) maximální nájemné srovnatelných bytů v téže nebo obdobné lokalitě.
Tato podmínka se nevztahuje na první zvýšení nájemného.
Pozn.: Na první zvýšení se nevztahuje jednak proto, že to nikdo neví, jednak proto, že překročení maxima rozhodně nehrozí. Proč jsme nezvolili stanovení stropu podle výše nákladů + regulované míry zisku - po nenormálním desítky let trvajícím období nelze počítat nájemné podle nákladů. Navíc by to bylo velmi složité a zbytečné. Nájemné tohoto stropu stejně nedosáhne - jde spíš o psychologický strop.
1.2.2.6. Tržní cena bytu může být stanovena znaleckým posudkem nebo průměrnou cenou, za niž byly prodány tři srovnatelné byty, přičemž se přepočítává na m2 celkové podlahové plochy bytu.
Srovnatelným bytem je byt ve stejné nebo obdobné lokalitě, v téže zóně, stejné kvality, počtu obytných místností a stáří domu.
1.2.2.7. Ze dvou kritérií, uvedených v bodě 1.2.2.5 stačí uplatnit pouze jedno, a to podle výběru pronajímatele.
Pozn.: Dvě kritéria jsou proto, že může být obtížné zjistit cenu srovnatelného bytu třeba v malé obci. Na druhé straně tam, kde je to jednoduché, nebude třeba používat náročný způsob stanovení ceny podle znaleckých posudků.
1.2.2.8. Pronajímatel je povinen dodržení zvoleného kritéria nájemci na požádání prokázat.
1.2.2.9. Omezení uvedené v bodě 1.2.2.5 se nevztahuje na nadstandardní byty, byty v památkové zóně nebo památkově chráněných objektech.
Pozn.: Toto platí v každém normálním státě - nadstandardní byty a památkově chráněné nikdy nepodléhají regulaci - nejsou určeny pro sociálně slabé, památkové objekty mají vyšší náklady, nelze stanovit jejich tržní cenu atd.
1.2.2.10. Zvýšení nájemného podle pravidel deregulace je možné pouze v případě, že v předcházejících 12 měsících nedošlo ke zvýšení nájemného dohodou. Pokud k takovému zvýšení došlo, je možné nájemné zvýšit pouze o rozdíl mezi zvýšením podle pravidel deregulace a tímto zvýšením dohodou.
Pozn.: Toto ustanovení bylo přidáno dodatečně jako reakce na případy, kdy se po zrušení cenového výměru Ústavním soudem slušnější nájemníci s pronajímateli na zvýšení nájemného dohodli. Mohlo by totiž dojít k tomu, že by na svou slušnost doplatili.
1.2.3. Vyřazení bytu z regulace
1.2.3.1. Pronajímatel a nájemce se mohou kdykoli dohodnout na uzavření nové nájemní smlouvy, v níž bude nájemné stanoveno dohodou. V takovém případě se ustanovení o deregulaci na takový byt přestanou vztahovat, byt se zařadí mezi byty uvedené v bodě 1.2.1.2 a nájemné a jeho změny se budou nadále řídit uzavřenou smlouvou.
Pozn.: Cílem je vyřazení VŠECH bytů z regulace. Je žádoucí, aby se pronajímatel a nájemce dohodli a pak bude respektována jejich dohoda.
1.3. Změny nájemného mimo deregulaci
1.3.0.1. Jednostranné změny nájemného jsou možné pouze v regulovaných bytech a ve smluvních bytech, ve kterých byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou, a to z níže uvedených důvodů. U smluvních bytů pouze v případě, že takové zvýšení smlouva nevylučuje. V bytech se smlouvou na dobu určitou je možné nájemné změnit pouze dohodou, s výjimkou případů, uvedených v bodě 1.3.0.7.
1.3.0.2. Pronajímatel je oprávněn zvýšit nájemné až o 15 % v případě výměny bytu, nedohodne-li se s novým nájemcem na uzavření smlouvy dohodou, a to ke dni vzniku nájemního vztahu. Toto ustanovení neplatí v případě, že dojde k výměně bytu za byt sociální.
1.3.0.3. Pronajímatel je oprávněn zvýšit nájemné pokud provedl modernizaci domu, která zvyšuje kvalitu bydlení nebo pokud provedl zateplení domu. Nájemné může zvýšit o částku, která se vypočítá jako cena zhodnocení vydělená dobou odpisování a rozpočítaná na jednotlivé byty podle celkové podlahové plochy všech bytů a nebytových prostor v domě.
1.3.0.4. Pronajímatel může zvýšit nájemné v případě technického zhodnocení, díky kterému se zvyšuje kategorie bytu. V takovém případě se nájemné zvyšuje na hodnotu, kterou by měl daný byt ke dni zvýšení nájemného, pokud by byl vždy této vyšší kategorie. Pokud technické zhodnocení provedl se souhlasem pronajímatele nájemce na vlastní náklady, může pronajímatel zvýšit nájemné až poté, co nájemci uhradí zbytkovou cenu zhodnocení.podle doby odpisování. To neplatí, pokud zhodnocení provedl předcházející nájemce.
1.3.0.5. Zvýšení nájemného podle bodů 1.3.0.3 a 1.3.0.4 je možné nejdříve 3 měsíce od doby, kdy pronajímatel nájemce upozornil, že dojde ke stavebním úpravám, uvedeným v bodech 1.3.0.3 a 1.3.0.4. Zároveň je povinen seznámit nájemce s předpokládanou cenou těchto úprav. Nájemné je možné zvýšit nejdříve jeden měsíc od oznámení o zvýšení nájemného, a to od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o stavebních úpravách.
1.3.0.7. Nájemce má právo na snížení nájemného z důvodů trvalého snížení kvality bydlení, nebo trvalého zhoršení jeho užívání.
1.3.0.8. Pokud je ve smluvním bytě smlouva uzavřena na dobu neurčitou a neobsahuje ustanovení o změnách výše nájemného, může být výše nájemného měněna jednostranně až do doby, kdy dojde k doplnění uzavřené smlouvy o příslušná ustanovení nebo k uzavření smlouvy nové, která tato ustanovení obsahuje, rovněž o koeficient
a) ze strany pronajímatele v případě inflace v uplynulém kalendářním roce,
b) ze strany nájemce v případě deflace v uplynulém kalendářním roce.
V obou případech je změna platná vždy nejdříve od 1. července daného roku a musí být druhé straně oznámena s minimálně měsíčním předstihem.
1.3.0.9. Celkové zvýšení nájemného v jednom kalendářním roce nesmí v žádném z uvedených případů, ani v případě jejich souběhu, u regulovaných bytů včetně souběhu se zvýšením z důvodu deregulace, činit více než 30 % u bytů podle písm. a) a nanejvýš 25 % u bytů podle písm. b) bodu 1.2.2.1 nájemného, platného k 31. 12. předcházejícího roku. Toto ustanovení se nevztahuje na zvýšení nájemného podle bodu 1.3.0.2, které se do celkového zvýšení nezapočítává.
1.3.0.10. Rozdíl mezi oprávněným zvýšením nájemného a max. zvýšením podle bodu 1.3.0.9 je pronajímatel oprávněn započítat do zvýšení nájemného v dalších letech, vždy však musí limit, uvedený v bodě 1.3.0.9, dodržet.
1.3.0.11. U regulovaných bytů s výjimkou bytů kategorie 1A musí pronajímatel vždy dodržet limit, stanovený v bodě 1.2.2.5, s výjimkou bytů, uvedených v bodě 1.2.2.9.
1.4. Nesouhlas se zvýšením nájemného
1.4.0.1. V případě, že nájemce nebude se zvýšením nájemného souhlasit, může dát výpověď z bytu do 1 měsíce od doručení oznámení o zvýšení nájemného. V takovém případě je výpovědní maximálně:
a) v případě, kdy alespoň jeden z nájemců byt užívá 20 a více let a všechny osoby užívající byt jsou starší 80 let a/nebo úplně bezmocné: 24 měsíců
b) v případě, kdy alespoň jeden z nájemců byt užívá 20 a více let a všechny osoby užívající byt jsou starší 70 let a/nebo úplně či částečně bezmocné: 18 měsíců
c) v případě, kdy všechny osoby užívající byt jsou starší 60 let a/nebo úplně či částečně bezmocné: 12 měsíců
d) v případě, kdy alespoň jedna osoba užívající byt je starší 80 let a/nebo úplně bezmocná a nebo byt užívá osamělá osoba s dítětem do 15 let nebo rodina se dvěma a více dětmi do 15 let: 12 měsíců
e) v ostatních případech: 6 měsíců
1.4.0.2. V případě, že je výpověď dána z důvodu nesouhlasu se zvýšením nájemného, nájemné se ke každému 1. červenci až do konce výpovědní lhůty zvýší pouze o koeficient. Nájemce je v takovém případě povinen byt do konce výpovědní lhůty vyklidit. Pokud tak neučiní, je povinen uhradit nájemné zvýšené o pronajímatelem požadovanou částku zpětně, včetně úroků a poplatku z prodlení, a to jednorázově, do 14 dnů. Pronajímatel má v takovém případě právo podat návrh na vyklizení bytu formou exekuce a - pokud nájemce neuhradil uvedený dluh - rovněž exekuci majetku za účelem uhrazení tohoto dluhu, dále na úhradu všech soudních a dalších výloh. Soud takovému návrhu vyhoví, neshledá-li ze strany pronajímatele porušení tohoto zákona.
1.4.0.3. Nájemce je oprávněn vzít výpověď zpět, nejpozději však tak, aby oznámení o stažení výpovědi bylo pronajímateli doručeno minimálně tři měsíce před skončením výpovědní lhůty. V takovém případě je povinen uhradit pronajímateli požadované zvýšení nájemného zpětně, včetně úroků, a to nejpozději do 14ti dnů po odeslání oznámení o stažení výpovědi. Pokud tak neučiní, výpověď zůstává v platnosti.
1.4.0.4. Nájemce je oprávněn požádat příslušný orgán pověřené obce (dále jen "orgán obce") o posouzení, jestli je požadované nájemné v souladu s tímto zákonem. Orgán obce o věci rozhodne ve správním řízení. Může si vyžádat si od pronajímatele i nájemce potřebné podklady a důkazy. Shledá-li orgán obce, že nájemné v souladu s tímto zákonem není, stanoví nájemné správním rozhodnutím. Součástí rozhodnutí musí být i datum, od kterého dochází ke změně nájemného. Toto rozhodnutí pak platí až do doby, než dojde k dohodě nebo ve věci rozhodne soud (viz část "Řešení sporů"). Pronajímatel pak může požádat o nové posouzení k termínu příštího možného zvýšení nájemného.
1.4.0.5. Pronajímatel je povinen v případech, uvedených v bodě 1.4.0.1. písm. a) až c) uvědomit příslušný orgán obce, a to neprodleně, tak, aby obec mohla v těchto případech pomoci se zajištěním bytové náhrady pro nájemce nebo nalézt jiné vyhovující řešení (např. hradit za nájemce část nájemného).
1.5. Sleva z nájemného
1.5.0.1. Nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud se v bytě nebo v domě objeví závada, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu. Právo na slevu z nájemného má i tehdy, pokud je závadou neposkytování nebo vadné či nedostatečné poskytování služby, spojené s užíváním bytu, přičemž zároveň není přípustné po dobu trvání závady účtovat poplatek za tuto službu.
1.5.0.2. Pokud se závada vyskytne v bytě, má nájemce právo na slevu pouze v případě, že pronajímatele na závadu upozorní a ten závadu bez zbytečného prodlení neodstraní. V případě závady mimo byt postačí, upozorní-li pronajímatele kterýkoli z nájemců.
1.5.0.3. Nájemce má právo na slevu z nájemného po dobu stavebních úprav v domě, pokud zhoršují podmínky užívání bytu.
1.5.0.4. Výše slevy se stanoví dohodou. Pokud k dohodě nedojde, může nájemce i pronajímatel požádat o rozhodnutí o výši slevy orgán obce. Rozhodnutí orgánu obce platí až do doby, kdy o věci rozhodne soud nebo dojde k dohodě, a to na celou dobu trvání závady.
1.5.0.5. Slevu je pronajímatel povinen poskytnout vždy v případě, že dojde k přerušení dodávky vody kdykoli během roku nebo tepla v topném období na dobu delší než jeden den ve výši minimálně 10 % z nájemného, po dobu delší než jeden týden 50 % z nájemného. Při přerušení dodávky tepla se za odstranění závady považuje i zajištění tepla z náhradního zdroje na náklady pronajímatele. V případě přerušení dodávky teplé vody (s výjimkou předem ohlášené odstávky v průběhu letního období na dobu nejvýše tří týdnů) nebo stavebních prací podle bodu 1.5.0.3 na dobu delší než 1 týden je minimální sleva 10 % z nájemného.
1.5.0.6. V případě, že nefunguje výtah po dobu delší než jeden den, je pronajímatel povinen poskytnout slevu nájemcům, kteří výtah používají, a to 10 % nájemcům do 5. podlaží včetně, 20 % nájemcům do 9. podlaží včetně a 50 % nájemcům ve vyšších podlažích a nájemcům tělesně postiženým, kteří se bez výtahu nemohou dostat do bytu a z bytu, bez ohledu na podlaží. Totéž platí v případě, že tělesně postižený je člen domácnosti nájemce.
1.5.0.7. Ve všech případech, v nichž je minimální sleva 50 %, si může nájemce na dobu trvání závady po dobu delší než jeden týden najít náhradní ubytování, které je pronajímatel povinen zaplatit - vždy minimálně ve výši nájemného nebo v prokázané výši, maximálně však ve výši trojnásobku nájemného. V takovém případě není po tuto dobu nárok na slevu z nájemného.
1.5.0.8. Nárok na slevu je třeba uplatnit nejpozději do dvou měsíců od odstranění závady, pokud slevu pronajímatel neposkytne automaticky. Nárok na zaplacení náhradního ubytování je třeba pronajímateli oznámit neprodleně po přestěhování do místa náhradního ubytování.
Pozn.: Změny zákonů: Občanský zákoník
2. Nájem (Vznik, zánik a přechod nájmu, okruh osob oprávněných užívat byt)
2.1. Vznik nájmu
2.1.1. Nové nájemní vztahy
2.1.1.1. Nájem bytu vzniká uzavřením nájemní smlouvy dohodou. Touto smlouvou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to ode dne, uvedeného ve smlouvě.
2.1.1.2. Nájemní smlouva musí obsahovat identifikační údaje bytu, identifikační údaje obou smluvních stran, kategorii bytu, počet obytných místností a popis příslušenství, velikost podlahové plochy bytu. Dále musí nájemní smlouva obsahovat způsob výpočtu nájemného a úhrad za služby, spojené s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí rovněž obsahovat seznam osob, které budou byt od vzniku nájmu užívat.
2.1.1.3. Obě strany jsou povinny oznámit druhé straně jakékoli změny výše uvedených údajů, a to do 14 dnů ode dne, kdy ke změně došlo.
2.1.1.4. Nájemní vztah může vzniknout mezi pronajímatelem a více nájemci ("společní nájemci"). V případě existujícího nájemního vztahu se dalším nájemcem může stát další osoba pouze na návrh nájemce se souhlasem pronajímatele.
2.1.1.5. Pokud nájemní smlouva obsahuje dobu nájmu, jedná se o smlouvu na dobu určitou. V opačném případě se má za to, že byla uzavřena na dobu neurčitou.
2.1.2. Dosavadní nájemní vztahy
2.1.2.1. Nájemní vztahy, vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, zůstávají v platnosti.
2.1.2.2. Pro účely tohoto zákona se rozlišují dva druhy dosud uzavřených smluv:
a) nájemní smlouva, uzavřená dohodou smluvních stran ("smluvní byty")
b) nájemní smlouva, týkající se bytů, v nichž bylo nájemné do 31. 12. 2001 regulováno
vyhláškou Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů ("regulované byty").
2.1.2.3. Nájemní vztah, vzniklý podle bodu 2.1.2.1, který není dosud upraven písemnou smlouvou, musí být takovou smlouvou upraven nejpozději do šesti měsíců od nabytí účinnosti tohoto zákona.
2.1.2.4. Pokud k uzavření takové smlouvy nedojde, má kterákoli ze stran právo do jednoho měsíce po skončení lhůty uvedené v bodě 2.1.2.3 obrátit se na orgán obce, který vydá prozatímní smlouvu, kterou jsou obě strany vázány do doby, než mezi nimi dojde k dohodě nebo ve věci rozhodne soud nebo nájemní vztah skončí.
2.1.2.5. Pokud k uzavření smlouvy nedojde ani žádná strana nepožádá orgán obce o její vystavení, nájemní vztah uplynutím výše uvedené doby skončí a nájemce je povinen do této doby byt vyklidit.
2.1.2.6. Pokud orgán obce na návrh pronajímatele odmítne vystavit prozatímní smlouvu, protože byt je užíván bez právního důvodu, jsou osoby užívající byt povinny jej vyklidit do jednoho měsíce od rozhodnutí orgánu obce.
2.1.2.7. Veškeré změny, týkající se dosavadních nájemních vztahů, jsou možné pouze písemnou formou, a to buď dohodou nebo podle ustanovení tohoto zákona.
2.1.2.8. Nájemní vztah může vzniknout mezi pronajímatelem a více nájemci ("společní nájemci"). V případě existujícího nájemního vztahu se dalším nájemcem může stát další osoba pouze na návrh nájemce se souhlasem pronajímatele.
2.2. Zánik nájmu
Nájem bytu zaniká:
2.2.1. Dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem
2.2.2. Automaticky
2.2.2.1. U smluvních bytů s nájemní smlouvou na dobu určitou dnem uvedeným ve smlouvě.
2.2.2.2. Úmrtím nájemce, není-li osoby s právem přechodu nájmu nebo taková osoba právo přechodu nájmu neuplatní, a to dnem úmrtí nájemce.
2.2.2.3. U smluvních bytů s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a u regulovaných bytů odstěhováním nájemce bez podání výpovědi, není-li osoby s právem přechodu nájmu nebo taková osoba právo přechodu nájmu neuplatní. Nájem zaniká ve stejné lhůtě, jako v případě výpovědi bez udání důvodu, a to ode dne, kdy se pronajímatel o odstěhování nájemce dozvěděl.
V případech, uvedených v bodech 2.2.2.1 až 2.2.2.3, nemá nájemce nárok na bytovou náhradu.
2.2.3. Výpovědí ze strany nájemce bez udání důvodu:
2.2.3.1. U regulovaných bytů a u smluvních bytů s nájemní smlouvou na obu neurčitou s výpovědní lhůtou nejméně 3 měsíce.
V případě, uvedeném v bodě 2.2.3.1 nemá nájemce nárok na bytovou náhradu.
2.2.4. Výpovědí ze strany nájemce z důvodů:
2.2.4.1. Nesouhlasu se zvýšením nájemného podle článku 1.4.
2.2.4.2. Pokud byt nelze dlouhodobě řádně užívat v souladu se smlouvou nebo podle tohoto zákona nebo pokud je užíváním bytu ohrožen život nebo zdravotní stav nájemce (zdravotní závadnost, narušená statika) a k nápravě nedojde ani do 1 měsíce poté, co nájemce pronajímatele na tuto skutečnost písemně upozorní. V tomto případě zaniká nájemní vztah dnem, který nájemce pronajímateli oznámí, nejdříve však dnem vyklizení bytu. Pokud pronajímatel s výpovědním důvodem nesouhlasí a do 14 dnů po upozornění nájemcem se obrátí na orgán obce, může orgán obce rozhodnout o neplatnosti výpovědi. V takovém případě může být výpověď z tohoto důvodu dána pouze s přivolením soudu. Pokud orgán obce platnost výpovědi potvrdí nebo ve věci nerozhodne, zůstává výpověď v platnosti. Výpovědí nezaniká právo nájemce na slevu z nájemného do dne vyklizení bytu.
2.2.4.3. Jestliže je pronajímatel v prodlení s vrácením přeplatku za nájemné nebo služby nebo jejich části a po písemném upozornění při prodlení delším než 14 dnů neuhradí dlužnou částku ani do 1 měsíce od doručení upozornění. Výpovědní lhůta je 6 týdnů. Ve výpovědi musí být dlužné částky přesně specifikovány. Nájemce má v takovém případě nárok na vrácení dlužné částky včetně penále a úroků z prodlení.
2.2.4.4. V případech, uvedených v bodech 2.2.4.1 až 2.2.4.3, nemá nájemce nárok na bytovou náhradu.
2.2.5. Výpovědí ze strany pronajímatele z důvodů:
2.2.5.1. Jestliže je nájemce v prodlení s placením nájemného nebo poplatku za služby nebo jejich části včetně záloh a doplatků a po písemném upozornění při prodlení delším než 14 dnů neuhradí dlužnou částku ani do 1 měsíce od doručení upozornění. Výpovědní lhůta je 6 týdnů. Ve výpovědi musí být dlužné částky přesně specifikovány. Pronajímatel má v takovém případě nárok na vrácení dlužné částky včetně penále a úroků z prodlení.
Pokud nájemce nesouhlasí, z důvodů, že:
a) zaplatil řádně a včas
b) uhradil dlužnou částku do 1 měsíce od doručení upozornění včetně penále a úroků z prodlení, může se obrátit na orgán obce. Orgán obce platnost výpovědi zruší, pokud nájemce skutečnost, uvedenou pod písm. a) nebo b), v uvedeném termínu prokáže. V tomto případě může pronajímatel nájem vypovědět pouze s přivolením soudu.
Uhrazení dlužné částky po uplynutí výše uvedené lhůty nemá na platnost výpovědi vliv.
Pokud orgán obce platnost výpovědi nezruší, je nájemce povinen do konce výpovědní lhůty byt vyklidit.
Orgán obce může výpovědní lhůtu prodloužit v případech, uvedených v bodě 1.4.0.1, písm a) až d), maximálně však o dva měsíce.
Nájemce nemá nárok na bytovou náhradu.
2.2.5.2. U regulovaných bytů v případě, že nastane alespoň jedna z následujících skutečností:
a) nájemce nebo další osoba užívající byt má v nájmu další byt, s výjimkou případu, kdy má v nájmu na přechodnou dobu byt v místě pracoviště, odlišného od místa bydliště.
b) nájemce nebo další osoba, užívající byt, je vlastníkem jiného bytu či vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovitosti, vhodné k trvalému bydlení, s výjimkou případu, kdy vlastníkem nebo spoluvlastníkem je nezletilé dítě,
c) nájemce byt neužívá bez vážného důvodu nebo ho užívá jen občas. Vážným důvodem pro delší neužívání bytu je zejména: studium, pracovní povinnosti, pobyt ve zdravotnickém zařízení, vazba.
Výpovědní lhůta je minimálně tři měsíce. Nájemce nemá nárok na bytovou náhradu.
2.2.5.3. Jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě. Výpovědní lhůta je jeden měsíc. Nájemce nemá nárok na bytovou náhradu.
2.2.5.4. Jestliže nájemce byt užívá k jiným účelům než k bydlení nebo byt užívá bez souhlasu pronajímatele osoba, která k tomu není oprávněna podle tohoto zákona nebo nájemce hrubě porušuje své povinnosti, vyplývající z nájmu bytu.
Výpovědní lhůta je jeden měsíc. Nájemce nemá nárok na bytovou náhradu.
2.2.5.5. U regulovaných bytů a smluvních bytů na dobu neurčitou, jestliže pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo blízkou osobu. Nájemce má nárok na bytovou náhradu, a to:
a) u smluvního bytu na dobu neurčitou je bytovou náhradou srovnatelný byt
b) u regulovaného bytu je bytovou náhradou přiměřený byt. Výpovědní lhůta je jeden měsíc po zajištění bytové náhrady.
2.2.5.6. U regulovaných bytů jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto prostor chce tento byt užívat. Nájemce má nárok na bytovou náhradu, kterou je srovnatelný byt.
2.2.5.7. U služebních bytů v případě, že nájemce přestane vykonávat práci pro pronajímatele. Bytovou náhradou je přiměřený byt, nestanoví-li nájemní smlouva jinak. V případě, že nájemce přestane vykonávat práci pro pronajímatele bez vážného důvodu, nárok na bytovou náhradu nevzniká.
2.2.5.8. Vyžaduje-li dům opravy, při jejichž provádění nelze byt řádně užívat, pokud pronajímatel nemá k dispozici náhradní byt na dobu trvání oprav ani takové náhradní bydlení nenabídne obec. Výpovědní lhůta je jeden měsíc od zajištění bytové náhrady. Nájemce má nárok na bytovou náhradu, kterou je srovnatelný byt.
2.2.5.9. Jde-li o byt zvláštního určení a žádná z osob užívajících byt není zdravotně postiženou osobou, pro kterou je byt určen. Nájemce má nárok na bytovou náhradu, kterou je přiměřený byt. Výpovědní lhůta je 1 měsíc od zajištění bytové náhrady.
2.2.5.10. V případě chystané demolice domu.
Nájemce má nárok na bytovou náhradu, kterou je srovnatelný byt. V případě, že demolice je nařízena v důsledku přírodní katastrofy nebo ve veřejném zájmu, je bytovou náhradu povinna zajistit obec.
2.2.5.11. V případech uvedených v bodech 2.2.5.2 až 2.2.5.7 je možné nájem vypovědět pouze s přivolením soudu. V případech podle bodu 2.2.5.5 a 2.2.5.6 může soud uložit pronajímateli uhradit nájemci stěhovací náklady a určit jejich výši.
2.2.5.12. V případech uvedených v bodech 2.2.5.8 až 2.2.5.10 je možné nájem vypovědět pouze s přivolením orgánu obce. V případech, uvedených v bodě 2.2.5.10 má nájemce právo na úhradu stěhovacích nákladů, jde-li o demolici ve veřejném zájmu, hradí stěhovací náklady obec.
2.2.5.13. Přiměřený byt je byt nanejvýš o jednu kategorii nižší a nanejvýš o jednu místnost menší. Obytná plocha však může být menší pouze v případě, že nedojde k překročení kapacity bytové náhrady. Bytová náhrada může být umístěna v jiné lokalitě než dosavadní byt.
2.2.5.14. V případě uvolnění sociálního bytu je pronajímatel povinen oznámit jeho uvolnění obci, v jejímž katastru se byt nachází, do 1 měsíce po uvolnění bytu. V případě, že v bytě je třeba provést rozsáhlejší opravy, oznámí to obci společně s termínem, kdy bude byt uvolněn.
2.3. Přechod nájmu
2.3.0.1. V případě úmrtí nájemce nebo v případě, že nájemce opustí společnou domácnost, přechází právo nájmu na manžela/manželku nebo druhého rodiče společného dítěte.
2.3.0.2. Přechod nájmu podle bodu 2.3.0.1 je možný pouze v případě, že oprávněná osoba je v bytě hlášena k trvalému pobytu a nemá jinou možnost trvalého bydlení
2.3.0.3. Právo přechodu nájmu je třeba uplatnit u pronajímatele písemně, nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy nájemce zemřel nebo opustil společnou domácnost, jinak zaniká.
2.3.0.4. Právo přechodu nájmu nevzniká:
a) u služebních bytů
b) u bytů zvláštního určení, pokud osobou, pro kterou je byt určen, byl nájemce, který zemřel nebo se odstěhoval.
2.3.0.5. V případě společných nájemců k přechodu nájmu při úmrtí nebo opuštění společné domácnosti jedním z nich nedochází. Právo nájmu zůstává zbylému nebo ostatním společným nájemcům.
2.3.0.6. V případě přechodu nájmu přebírá nový nájemce práva a povinnosti nájemce předcházejícího, a to zpětně včetně závazků a pohledávek vůči pronajímateli. Lhůty pro vypořádání závazků z obou stran začínají běžet ode dne, kdy došlo k uplatnění práva přechodu nájmu.
2.4. Právo užívání bytu
2.4.0.1. Právo začít užívat byt bez souhlasu pronajímatele mají následující osoby, pokud se do bytu přihlásí k trvalému pobytu se souhlasem nájemce:
a) u smluvních bytů na dobu určitou: kterýkoli občan ČR nebo EU nebo osoba s povolením k trvalému pobytu v ČR,
b) u smluvních bytů na dobu neurčitou: osoby nájemci blízké,
c) u regulovaných bytů: manžel/ka a nezaopatřené děti nájemce, druhý rodič nezaopatřeného dítěte nájemce a jeho nezaopatřené děti.
Právo užívat byt bez souhlasu pronajímatele mají rovněž vnuci nájemce a jeho zeť nebo snacha, pokud v bytě žijí společně s rodičem, resp. manželem/manželkou, který/která je nezaopatřeným dítětem nájemce, na tyto osoby se však nevztahuje právo přechodu nájmu.
2.4.0.2. Osoby uvedené v bodě 1 mohou začít byt užívat po vzniku nájmu bez souhlasu pronajímatele pouze v případě, že nedojde k překročení kapacity bytu. Toto ustanovení neplatí v případě, že k překročení kapacity bytu dojde narozením nebo osvojením dítěte.
2.4.0.3. Právo užívat byt bez přihlášení k trvalému pobytu a bez souhlasu pronajímatele mají osoby uvedené v bodě 2.4.0.1, pokud takový pobyt nepřesáhne 12 týdnů v průběhu kalendářního roku.
2.4.0.4. Ostatní osoby mají právo užívat byt pouze se souhlasem pronajímatele, vydaném na žádost nájemce.
2.4.0.5. Právo užívat byt mají i další osoby, pokud jsou v bytě se souhlasem nájemce hlášeny k trvalému pobytu v den nabytí účinnosti tohoto zákona v souladu s dosavadními předpisy. Na tyto osoby se však nevztahuje právo přechodu nájmu.
2.4.0.6. Osoby s právem přechodu nájmu, které přechod nájmu odmítnou nebo právo přechodu nájmu neuplatní u pronajímatele do tří měsíců po úmrtí nebo odstěhování nájemce, mají právo užívat byt do dne jeho vyklizení, nejdéle však do konce lhůty pro uplatnění práva přechodu nájmu.
2.4.0.7. Osoby, které byt užívají v souladu s předpisy a nemají právo přechodu nájmu, mohou byt užívat do dne vyklizení bytu, nejdéle však jeden rok od úmrtí nebo odstěhování nájemce, pokud se s pronajímatelem nedohodnou jinak.
2.4.0.8. U bytů zvláštního určení osoby, které oprávněně užívají byt, ale nemají právo přechodu nájmu, po úmrtí nájemce nebo jeho odstěhování, nejdéle do konce výpovědní lhůty.
2.4.0.9. U služebních bytů osoby, které oprávněně užívají byt, po úmrtí nájemce nebo jeho odstěhování, nejdéle do konce výpovědní lhůty.
2.4.0.10. V případech, uvedených v bodech 2.4.0.6 až 2.4.0.9 nepřecházejí závazky a pohledávky předcházejícího nájemce na jiné osoby užívající byt. V případě úmrtí nájemce se stávají součástí dědického řízení.
2.4.0.11. Užíváním bytu není pobyt, který u jedné osoby nepřesáhne souvisle dva týdny, a zároveň pobyt všech takových osob nepřesáhne v součtu 8 týdnů v jednom kalendářním roce.
2.5. Výměna bytu
Výměna bytu je možná pouze se souhlasem pronajímatele.
2.6. Společní nájemci
2.6.0.1. V případech uvedených v této kapitole musí být jakýkoli úkon učiněn shodně všemi společnými nájemci.
2.6.0.2. Pokud jde o úkon ze strany pronajímatele, je povinen o něm informovat každého ze společných nájemců samostatně.
2.6.0.3. Pokud není ustanovení bodu 2.6.0.1 nebo 2.6.0.2 dodrženo, úkon je neplatný.
Pozn.: Změny zákonů: Občanský zákoník
3. Práva a povinnosti pronajímatelů a nájemců
3.1. Povinnosti pronajímatele
Pronajímatel je povinen:
3.1.0.1. Předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci a členům jeho domácnosti plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.
3.1.0.2. Zajistit, aby nájemce a členové jeho domácnosti mohli vedle práva užívat byt realizovat i právo užívat společné prostory a zařízení domu. Je povinen zajistit jejich úklid, opravy a údržbu.
3.1.0.3. Zajistit poskytování služeb spojených s užíváním bytu. Tuto povinnost pronajímatel nemá, pokud je nájemce v prodlení s placením nájemného nebo poplatků za služby, spojené s užíváním bytu po dobu delší než 14 dnů a pronajímatel ho na to, že přestává poskytovat službu, předem písemně upozorní.
3.1.0.4. Zajišťovat revize a údržbu elektrických, plynových a dalších rozvodů a technických zařízení, která jsou součástí bytu a jsou majetkem pronajímatele.
3.1.0.5. Zajistit odstranění závad, které brání řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, a to bez zbytečného odkladu po nahlášení závady nájemcem.
3.1.0.6. Provést výměnu zařizovacích předmětů, které jsou jeho majetkem a jsou součástí základního příslušenství, po skončení jejich funkčnosti, pokud ke ztrátě funkčnosti nedošlo nevhodným zacházením. V takovém případě může provést výměnu a požadovat úhradu zbytkové ceny nebo předmět až do doby, kdy by skončila jeho životnost, nevyměňovat.
3.1.0.7. Na požádání vydat bezplatně potvrzení o placení nájmu a služeb spojených s užíváním bytu nájemcem a potvrdit seznam osob, které byt trvale užívají.
3.1.0.8. Akceptovat snížení nájemného podle tohoto zákona.
3.1.0.9. Vyžádat si souhlas nájemce k provádění stavebních úprav a jiných podstatných změn v bytě.
3.1.0.10. Po skončení nájmu a po vyklizení a předání bytu provést celkové vyúčtování a v jeho rámci vzájemné započtení závazků a pohledávek, a to v nejbližším možném termínu. Případný přeplatek nájemci uhradit.
3.1.0.11. Použít na opravy, údržbu, popř. do rezervního fondu na rozsáhlejší opravy a rekonstrukce:
a) u nových domů minimálně 10 % vybraného nájemného
b) u starých domů minimálně 20 % vybraného nájemného,
maximálně však do doby, než částka v rezervním fondu dosáhne 25 % tržní ceny nemovitosti. Lhůty pro použití finančních prostředků z rezervního fondu se prodlužují z 10 na 20 let.
V případě pronajímatele více nemovitostí mohou být výše uvedené prostředky shromažďovány ve společném rezervním fondu, vždy však pouze nemovitosti, které mají společné všechny spoluvlastníky se stejnou výší vlastnických podílů.
3.2. Povinnosti nájemce
Nájemce je povinen:
3.2.0.1. Platit včas nájemné a poplatky za služby spojené s užíváním bytu, včetně záloh.
3.2.0.2. Byt užívat řádně a pouze k bydlení. K jinému účelu je možné byt používat pouze se souhlasem pronajímatele. Za užívání k jinému účelu než k bydlení se nepovažuje:
a) provozování zájmové činnosti nájemcem nebo členem jeho domácnosti, pokud není provozována výdělečně,
b) využívání části bytu jako běžné pracovny, pokud byt za pracovním či obchodním účelem nenavštěvují cizí osoby.
3.2.0.3. Udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání, zajišťovat jeho údržbu a běžné opravy.
3.2.0.4. Zajistit, aby při výkonu svých práv nenarušoval on sám ani osoby byt užívající nebo v bytě pobývající práva ostatních obyvatel domu na řádné a nerušené užívání bytů a společných prostor domu.
3.2.0.5. Na požádání umožnit pronajímateli nejméně 1 x ročně kontrolu bytu a jeho zařízení, patřících pronajímateli. Dále umožnit provádění revizí a údržby plynových, elektrických a dalších rozvodů a dalších technických zařízení, která jsou součástí bytu a patří pronajímateli. Pokud tak neučiní, odpovídá za případně vzniklou škodu v plném rozsahu. Rovněž je povinen umožnit provedení instalace a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Pokud pronajímatel požaduje vstup do bytu za tímto účelem v pracovní době nájemce, je povinen nájemci nahradit ušlý výdělek.
3.2.0.6. Neprodleně nahlásit závadu v bytě, jejíž odstranění je povinen zajistit pronajímatel a umožnit její odstranění. Pokud pronajímatel závadu neodstraní bez zbytečného odkladu, může její odstranění nájemce zajistit sám a je oprávněn po pronajímateli požadovat úhradu nákladů, účelně vynaložených na odstranění závady.
3.2.0.7. V případě, že hrozí nebezpečí z prodlení, zajistit odstranění závady v bytě. V takovém případě má nájemce právo na úhradu nákladů, účelně vynaložených na odstranění závady. Pokud tuto povinnost nesplní, je povinen uhradit případně vzniklou škodu.
3.2.0.8. Neprodleně odstranit závady a poškození, které v bytě nebo v domě způsobil sám nebo osoby, které byt užívají nebo v něm pobývají. Pokud tak neučiní, má právo odstranit závady či poškození v domě pronajímatel, který je oprávněn požadovat po nájemci úhradu nákladů, účelně vynaložených na odstranění závady nebo poškození.
3.2.0.9. Akceptovat zvýšení nájemného podle tohoto zákona.
3.2.0.10. V případě, že byt začne užívat osoba, u které není pro užívání bytu nutný souhlas pronajímatele, nahlásit tuto skutečnost pronajímateli do čtrnácti dnů. Pokud nájemce tuto povinnost nesplní, je pronajímatel oprávněn účtovat za každou takovou osobu poplatek ve výši dvojnásobku plateb za služby, spojené s užíváním bytu, a to až pět let zpětně. Tento poplatek není součástí vyúčtování služeb za užívání bytu.
3.2.0.11. Vyžádat si předem souhlas pronajímatele, pokud má byt začít užívat osoba, u které je souhlas pronajímatele nutný. Užívání bytu takové osoby bez souhlasu pronajímatele je vždy závažným porušením povinností, vyplývajících z nájmu bytu.
3.2.0.12. Do jednoho měsíce po nabytí účinnosti tohoto zákona oznámit pronajímateli jméno, příjmení, datum narození a příbuzenský vztah všech osob, které užívají byt.
3.2.0.13. Vyžádat si souhlas pronajímatele, pokud chce v bytě chovat zvířata, k jejichž chovu je třeba zvláštní povolení nebo ohlášení. Souhlas pronajímatele se nevyžaduje v případě chovu běžných domácích zvířat v počtu, odpovídajícím velikosti bytu, pokud to nájemní smlouva nevylučuje, a pokud nejsou chována výdělečně.
Chová-li nájemce taková zvířata v den, kdy tento zákon nabývá účinnosti, je povinen uvést stav do souladu s požadavky tohoto zákona nejpozději do šesti měsíců.
3.2.0.14. Provádět stavební úpravy v bytě výhradně se souhlasem pronajímatele. Nedodržení tohoto ustanovení je závažným porušením povinností, vyplývajících z nájmu bytu. Pronajímatel má mimo jiné právo požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.
3.2.0.15. Umožnit pronajímateli provedení stavebních úprav v bytě, které jsou nařízeny příslušným orgánem státní správy. Pokud to neumožní, odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikne.
3.2.0.16 V případě zániku nájmu předat byt pronajímateli bezprostředně po vyklizení bytu ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Pokud byt pronajímateli nepředá, má se za to, že k vyklizení bytu došlo až ke dni, kdy se pronajímatel o vyklizení bytu dozvěděl. Není-li byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání, je nájemce povinen uhradit pronajímateli přiměřenou cenu za uvedení do řádného stavu. Podmínka předání ve stavu způsobilém k řádnému užívání neplatí, pokud byt v takovém stavu není vinou pronajímatele.
3.2.0.17 Po obdržení celkového vyúčtování nájemného a poplatků za služby, které provedl pronajímatel po vyklizení a předání bytu, uhradit do 14 dnů případný nedoplatek.
3.2.0.18 Společní nájemci jsou vůči pronajímateli povinni společně a nerozdílně. Pronajímatel může vyžadovat plnění povinností nájemce od kteréhokoli z nich.
3.3. Povinnosti osob, užívajících byt
Pokud byt po úmrtí nájemce nebo jeho odstěhování užívají osoby, u kterých došlo k přechodu nájmu bytu, vztahují se na ně všechny povinnosti nájemce podle tohoto zákona.
Pozn.: Změny zákonů: Občanský zákoník, zákon o rezervách pro zjištění daně z příjmů, zákon o obcích.
4. Ochrana ohrožených skupin a její financování
4.1. Adresný příspěvek na nájemné
4.1.1. Úvod
4.1.1.1. Jako prostředek ochrany těch skupin obyvatel, které by se zvyšováním nájemného mohly nezaviněně dostat do sociálně obtížné situace, se zavádí jako nová dávka státní sociální podpory adresný příspěvek na nájemné ("APN").
4.1.1.2. APN se vyplácí ve výši rozdílu mezi normativním nájemným a skutečně placeným nájemným v případě, že skutečně placené nájemné nepřesahuje maximální nájemné. Pokud skutečné nájemné přesahuje maximální nájemné, považuje se za skutečně placené nájemné maximální nájemné.
4.1.1.3. Maximální nájemné je součin MON a skutečné podlahové plochy bytu, pokud nepřesahuje maximální výměru. V případě, že podlahová plocha bytu přesahuje maximální výměru, je normativní nájemné součinem MON a maximální výměry.
4.1.1.4. Normativní nájemné se vypočte jako součin koeficientu normativní míry zatížení domácnosti výdaji na nájemné a průměrných celkových čistých příjmů všech členů domácnosti za rozhodné období. Rozhodným obdobím pro určení průměrných celkových čistých příjmů všech členů domácnosti je předcházející kalendářní rok.
4.1.1.5. Koeficient normativní míry zatížení domácnosti výdaji na nájemné je stanoven ve výši 0,15 u domácností, uvedených v bodě 4.1.1.6 a ve výši 0,2 u ostatních domácností.
4.1.1.6. Koeficient 0,15 se použije u domácností, které splňují všechny následující podmínky:
a) Jedná se o domácnost, uvedenou v bodě 4.1.2.1.
b) Nikdo z členů domácnosti nevlastní žádnou nemovitost.
c) Příjem domácnosti je nanejvýš 1,1 násobek životního minima.
d) Vůči nikomu z členů domácnosti nemá jiná osoba vyživovací povinnost, kterou neplní. Tato podmínka neplatí v případě, že v rozhodném období probíhal soud o výživné nebo trestní stíhání povinné osoby pro neplacení výživného nebo povinná osoba neplnila vyživovací povinnost v době, kdy byla ve vazbě nebo ve výkonu trestu odnětí svobody.
Pozn.: Pokud jde o výši příjmu, nemusí to být 1,1 násobek živ.minima. Může to být 1,6 násobek (hranice pro příspěvek na bydlení) nebo 1,8 násobek (hranice pro základní přídavky na děti) nebo dvojnásobek. Podstatné je, že žadatelé nemají majetek.
4.1.1.5. Členy domácnosti jsou pro účely APN všechny osoby, které mají v bytě trvalý pobyt, s výjimkou:
a) podnájemce
b) nezaopatřeného dítěte, které se připravuje na budoucí povolání studiem, je-li k trvalému pobytu přihlášeno jinde než v bytě rodičů nebo jednoho z nich, pokud rodiče žijí. Toto ustanovení se nevztahuje na dítě, které bylo v době nezletilosti svěřeno do péče jiné osoby než rodičů. Nevztahuje se rovněž na dítě, které žije ve společné domácnosti s
manželem/manželkou nebo s druhým rodičem svého dítěte.
4.1.1.6. Maximální výměra se stanoví podle počtu členů domácnosti podle následující tabulky:
| Počet členů domácnosti | Podlahová plocha v m2 | | 1 | 35 | | 2 | 45 | | 3 | 55 | | 4 | 65 | | 5 a více | 75 |
Maximální výměra bytu, který užívá alespoň jedna postižená osoba, odkázaná na invalidní vozík, je vždy o 15 m2 větší.
4.1.2. Nárok na APN
4.1.2.1. Na příspěvek mají nárok domácnosti, které užívají nájemní byt s výjimkou bytů ve
vlastnictví obcí a které splňují alespoň jednu z následujících podmínek:
a) domácnost tvoří osamělý rodič s alespoň jedním nezaopatřeným dítětem do 18 let,
b) v domácnosti žijí alespoň dvě nezaopatřené děti do 18 let, nebo jedno dítě do 4 let věku,
c) členem domácnosti je osoba plně invalidní a/nebo úplně bezmocná, nebo dítě dlouhodobě zdravotně postižené nebo těžce zdravotně postižené,
d) všichni členové domácnosti v roce nabytí účinnosti tohoto zákona dosáhli věku 65 let
e) domácnosti žijící v bytě zvláštního určení, pokud je členem domácnosti osoba, pro kterou je takový byt určen,
f) jedná se o domácnost, která splňuje podmínky startovního bydlení podle bodu 4.1.2.9.
4.1.2.2. Po dobu deseti let mají nárok na APN i všechny ostatní domácnosti, užívající nájemní byt, který není ve vlastnictví obcí, pokud jim vznikne nárok podle bodu 4.1.1.2.
4.1.2.3. Zároveň musí domácnost splňovat všechny následující podmínky:
a) žádný z členů domácnosti nemá jiný nájemní byt, s výjimkou podle bodu 2.2.5.2 písm. a), ani není vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytu nebo nemovitosti, vhodné k trvalému bydlení, s výjimkou případu, kdy vlastníkem nebo spoluvlastníkem je nezletilé dítě, které majetek získalo dědictvím. Pokud jakoukoli nemovitost vlastní jiný člen domácnosti, je povinen prokázat, že není vhodná k trvalému bydlení.
b) nájemce má řádně zaplaceno nájemné i poplatky za služby, spojené s užíváním bytu,
c) žádný z členů domácnosti nemá nadstandardní majetek,
d) všichni členové domácnosti dají souhlas k tomu, aby příslušné orgány státní správy kontrolovaly výši jejich příjmů a jejich majetkové poměry.
4.1.2.4. Splnění podmínek podle bodu 4.1.2.3 se prokazuje:
a) čestným prohlášením
b) potvrzením pronajímatele, které není starší než dva měsíce
c) vyplněním majetkového přiznání všemi dospělými členy domácnosti
d) ověřeným souhlasem všech dospělých členů domácnosti.
4.1.2.5. Pronajímatel je povinen na žádost nájemce vydat potvrzení, ve kterém uvede, jestli nájemce má či nemá k datu vydání potvrzení řádně zaplacené nájemné a poplatky za služby. Pokud potvrzení nevydá, může nájemce o vydání potvrzení požádat orgán obce, pokud zaplacení nájemného hodnověrným způsobem prokáže. Orgán obce si může potvrzení od pronajímatele vyžádat.
4.1.2.6. Potvrzením o výši nájemného je platná nájemní smlouva.
4.1.2.7. Za nadstandardní majetek se považuje zejména:
a) finanční hotovost, hodnota vkladů s výjimkou vkladů na účtech penzijního a životního pojištění, hodnota cenných papírů, která celkem přesahuje desetinásobek životního minima domácnosti,
b) vybavení domácnosti a osobní majetek členů domácnosti v celkové hodnotě přesahující 500.000 Kč,
c) vlastnictví automobilu v hodnotě přesahující 300.000 Kč, s výjimkou automobilu používaného pro potřeby osoby těžce zdravotně postižené.
O nadstandardní majetek se jedná, pokud domácnost splňuje i jedinou z uvedených podmínek.
4.1.2.8. Na příspěvek nemají nárok nájemci, u nichž je nájemné de facto splátkou na koupi bytu např. na základě smlouvy o smlouvě budoucí.
4.1.2.9. Startovním bydlením se rozumí bydlení:
a) domácnosti rodičů s jedním dítětem do 10 let, pokud žádný z rodičů nedosáhl věku 36 let,
b) domácnosti bezdětných manželů, pokud žádný z manželů nedosáhl věku 28 let, nejdéle však po dobu tří let od uzavření manželství,
c) domácnosti jedné nebo více osob mladších 26 let, pokud tato osoba nebo osoby byly v době nezletilosti svěřeny do péče jiné osoby než rodičů,
d) domácnosti nezaopatřeného dítěte nebo dětí mladších 26 let, které se připravují na budoucí povolání a nemají rodiče.
4.1.3. Příjmy
4.1.3.1. Příjmy domácnosti jsou:
a) příjmy podle zákona o státní sociální podpoře, včetně všech dávek SSP s výjimkou porodného, pohřebného a jednorázových dávek pěstounské péče,
b) výživné na dítě a výživné na rodiče s dítětem do 4 let věku nebo s invalidním dítětem, pokud rodiče dítěte nežijí ve společné domácnosti, ve výši určené soudem. V případě rodiče, který pečuje o dítě do 4 let věku a v případě zletilého nezaopatřeného dítěte, není-li výživné stanoveno soudem, má se za to, že dostávají výživné ve výši dvojnásobku životního minima, platného pro jednotlivce. (Pozn.: Tj. rozumí se částky životního minima k zajištění výživy a ostatních základních potřeb člena domácnosti bez částky životního minima k úhradě nákladů na domácnost. )Toto ustanovení neplatí, pokud v rozhodném období probíhal soud, o placení výživného, trestní stíhání pro neplacení výživného nebo pokud byl povinný rodič ve vazbě nebo ve výkonu trestu odnětí svobody. V takovém případě se započítává skutečně zaplacené výživné.
b) výnos z majetku, kterým jsou nemovitosti ve vlastnictví některého z členů domácnosti, přičemž výnos se stanoví ve výši průměrného výnosu hypotečních zástavních listů za předcházející rok, zveřejněný ČNB.
c) výhry, dary a dědictví,
d) pojistná plnění s výjimkou plnění za škody,
e) příjmy z prodeje majetku po odpočtu daně,
f) příjmy z podnájmu části bytu ve výši podle smlouvy, potvrzené pronajímatelem.
4.1.3.2. Příjmem není příspěvek na přechodné bydlení mimo místo trvalého bydliště, poskytnutý zaměstnavatelem nebo státem (např. příspěvek na ubytování studenta (bude-li schválen)).
4.1.3.3. Od příjmu, vypočítaného podle bodu 1 se odečítá:
a) 2.000 Kč v případě, že v domácnosti žijí alespoň dvě nezaopatřené děti do 18 let,
b) 4.000 Kč v případě, že v domácnosti žije 3 a více nezaopatřených dětí ,
c) výživné ve výši určené nebo schválené soudem, v případě výživného zletilému nezaopatřenému dítěti a výživného druhému rodiči společného dítěte do 4 let věku nebo invalidního dítěte, který o dítě pečuje, pokud rodiče nežijí ve společné domácnosti, není-li výživné určeno soudem, skutečně placené výživné, pokud dosahuje alespoň částky rovné dvojnásobku životního minima pro jednotlivce. V případě výživného, placeného jiné oprávněné osobě jako příspěvek na nájemné namísto zvláštní podpory na nájemné nebo její části, skutečně zaplacené výživné. Zaplacení výživného je nutno prokázat.
4.1.3.4. Pokud rozhodný příjem domácnosti, z něhož se vychází při stanovení nároku na APN, nedosahuje částky životního minima domácnosti, započítává se pro stanovení výše APN jako rozhodný příjem domácnosti částka odpovídající životnímu minimu domácnosti.
4.1.4. Uplatnění nároku
4.1.4.1. Nárok na APN se uplatňuje vždy na období dvanácti měsíců, a to od 1. 7. Výjimkou je období po nabytí účinnosti tohoto zákona, kdy na APN vzniká nárok od prvního kalendářního dne měsíce, následujícího po uplynutí tří měsíců od nabytí účinnosti tohoto zákona, do 30. 6. následujícího roku.
4.1.4.2. Pokud dojde během jednoho období ke změně skutečností, podstatných pro poskytování APN, zejména ke změnám ve složení domácnosti, je nájemce povinen oznámit tuto skutečnost orgánu vyplácejícímu APN do 14 dnů ode dne, kdy tato změna nastala. Výše příspěvku se změní podle nové skutečnosti od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po dni, kdy došlo ke změně. Dosažením věkové hranice u dítěte až v průběhu daného období se výše APN do konce tohoto období nesnižuje.
4.1.4.3. Splní-li domácnost podmínky pro nárok na APN v průběhu období, uvedeného v bodě 1, vzniká nárok na APN od následujícího kalendářního měsíce.
4.1.4.4. Přestěhováním domácnosti se nárok na APN do konce daného období nemění. Orgán vyplácející APN pouze převede příslušné dokumenty na místně příslušný orgán podle nového bydliště nájemce.
4.1.4.5. Na APN se obdobně vztahují všechna ostatní ustanovení, týkající se příspěvku na bydlení podle zákona o státní sociální podpoře.
4.2. Sociální bydlení
4.2.0.1. Sociálním bytem je byt ve vlastnictví obce, který užívá domácnost, která má podle tohoto zákona nárok na APN.
4.2.0.2. Namísto APN se na nájemné v sociálním bytě poskytuje sleva ve výši APN.
4.2.0.3. Sociální byt může provozovat i jiný pronajímatel, pokud se tak sám rozhodne nebo je za účelem provozování sociálního bydlení zřízen.
4.2.0.4. Podmínky nároku na sociální bydlení jsou shodné s podmínkami nároku na APN.
4.3. Obecní podpora
4.3.1. Úvodní ustanovení
4.3.1.1. Ohroženým skupinám obyvatel, pro které je obtížnější si bez pomoci najít přiměřené bydlení, se v souvislosti s deregulací nájemného poskytuje zvláštní podpora (novela zákona o sociální potřebnosti). Tyto skupiny jsou definovány následovně:
a) všichni členové domácnosti jsou starší 80 let a/nebo úplně bezmocní
b) všichni členové domácnosti jsou starší 70 let a/nebo úplně či částečně bezmocní
c) všichni členové domácnosti jsou starší 60 let a/nebo úplně či částečně bezmocní a/nebo nezletilé děti nebo v případě, že domácnost tvoří osamělá osoba s dítětem do 4 let,
d) alespoň jeden člen domácnosti je starší 80 let a/nebo úplně bezmocný a nebo byt užívá osamělá osoba s dítětem do 15 let nebo rodina se dvěma a více dětmi do 15 let.
4.3.1.2. Na podporu mají nárok, pokud rozhodný příjem domácnosti dosáhl maximálně dvojnásobku životního minima a domácnost má nárok na APN nebo sociální bydlení, pouze však v případě, že nikdo z členů domácnosti nevlastní žádnou nemovitost.
4.3.1.3. Na podporu nemají nárok domácnosti, kterým nájemní vztah vznikl po nabytí účinnosti tohoto zákona, s výjimkou případu, kdy došlo k přestěhování domácnosti s nárokem na tuto podporu. V případě přestěhování má domácnost nárok na podporu podle nového skutečně placeného nájemného, nanejvýš však ve výši, odpovídající podpoře v původním bytě.
4.3.2. Podpora
4.3.2.1. Pro období do 30. 6. roku následujícího po nabytí účinnosti tohoto zákona se podpora poskytuje ve výši rozdílu mezi skutečným nájemným a normativním nájemným, nejvýše však ve výši normativního nájemného.
4.3.2.2. Ve smluvních bytech se za skutečné nájemné považuje nanejvýš nájemné, placené k 31. 12. 2003, zvýšené o inflaci. U později uzavřených smluv se za skutečné nájemné považuje nanejvýš nájemné, platné ke dni vzniku nájemního vztahu.
4.3.2.3. V následujících obdobích se, vždy na období od 1. 7. do 30. 6., podpora snižuje:
u skupiny a) o 5 procentních bodů ročně
u skupiny b) o 10 procentních bodů ročně
u skupiny c) o 20 procentních bodů ročně
u skupiny d) o 50 % v dalším roce, poté nárok zaniká.
4.3.2.4. Pokud dojde ke změně ve složení domácnosti, nebo jiné změně, která má vliv na nárok na podporu, je nájemce povinen tuto změnu ohlásit do 8 dnů. Výše podpory se změní nebo nárok na podporu zanikne od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po dni, kdy ke změně došlo.
4.3.2.5. Splní-li domácnost podmínky pro nárok na podporu v průběhu období, uvedeného v bodech 4.3.2.1 a 4.3.2.3, nárok na příspěvek vzniká od následujícího kalendářního měsíce.
4.3.2.6. Nárok na podporu mají všechny domácnosti pouze do doby, kdy jim obec nabídne vhodný sociální byt. Vhodným bytem je v tomto případě byt o nanejvýš maximální výměře, přibližně stejné kvality. O vhodnosti bytu rozhoduje orgán obce.
4.3.2.7. Pokud nájemce náhradní byt nepřijme, ztrácí nárok na podporu od následujícího kalendářního měsíce.
4.3.2.8. Po dohodě s nájemcem může být vhodnou náhradou byt zvláštního určení nebo byt v domě zvláštního určení nebo jiný typ chráněného bydlení, odpovídající věku a zdravotnímu stavu nájemce a členů jeho domácnosti.
4.3.2.9. Pro tuto dávku platí obdobně ustanovení zákona o sociální potřebnosti, včetně ustanovení o přednosti plnění vyživovací povinnosti jinou osobou podle zákona o rodině před nárokem na podporu.
5: Přehled nájemného
5.1. Úvodní ustanovení
5.1.0.1. Místně obvyklé nájemné (dále jen "MON") je střední hodnota nájemného (medián), vyjádřená v Kč na 1 m2 měsíčně v bytech příslušné zóny.
5.1.0.2. MON se vypočítává z nájemného ve smluvních bytech s tržním nájemným.
5.1.0.3. MON platí vždy od 1. 7. daného roku a vypočítává se z nájemného, platného ke konci předcházejícího roku.
5.2. Přehled místně obvyklého nájemného
5.2.0.1. Přehled MON vydává MMR, a to do jednoho roku po skončení deregulace v příslušné zóně každoročně, po jejím skončení nejméně každé dva roky.
5.2.0.2. MMR Přehled MON zveřejní způsobem umožňujícím dálkový přístup, a to vždy nejpozději do konce března daného roku.
5.2.0.3. První Přehled vydá MMR do konce března 2006, s platností od 1. července 2006.
5.2.0.4. Pro období do 30. 6. 2006 vydává MMR předběžný Přehled. V něm stanoví MON pro jednotlivé prozatímní zóny. První předběžný Přehled zveřejní MMR do tří měsíců po nabytí účinnosti tohoto zákona, s platností od prvního dne kalendářního měsíce, následujícího po jeho zveřejnění. Druhý předběžný Přehled zveřejní do konce března 2005, s platností od 1. července 2005.
5.2.0.5. Každá obec je povinna zveřejnit: zónu podle výše nájemného, do které byla zařazena, MON, základní regulované nájemné, pokud jsou v obci regulované nájemní byty.
5.3. Podklady pro přehled nájemného
5.3.0.1. Podkladem pro sestavování Přehledu MON jsou údaje o nájemném a pronajatém bytě.
5.3.0.2. Tyto údaje je povinen odevzdat příslušnému finančnímu úřadu bezplatně každý pronajímatel, který pronajímá byt na základě smlouvy uzavřené dohodou (za tržní nájemné), a to na předepsaném tiskopise. Tento tiskopis bude k dispozici v listinné podobě na finančních úřadech a v elektronické podobě na internetových stránkách MMR.
5.3.0.3. Poprvé pronajímatel odevzdá údaje podle odstavce 1 v době po prvním možném zvýšení nájemného, nejpozději do pěti měsíců po nabytí účinnosti tohoto zákona.
5.3.0.4. Nadále je povinen odevzdávat údaje pouze o těch bytech, v nichž došlo ode dne posledního odevzdání údajů ke změně nájemného nebo vzniku nového nájmu bytu. Za vznik nového nájmu bytu je považováno i vyřazení bytu z regulace.V těchto případech odevzdá údaje do konce kalendářního roku, v němž došlo ke změně.
5.3.0.5. Porušením některé z povinností, uvedených v odstavcích 5.3.0.2 až 5.3.0.4 se pronajímatel dopustí přestupku, za který mu bude uložena pokuta od 2 000 do 10 000 Kč. Pokuta může být uložena opakovaně. Pro tento přestupek, řízení o něm a o výnosech z uložené pokuty platí obecně předpisy o přestupcích.
5.3.0.6. Finanční úřad tiskopisy odešle MMR po odstranění identifikačních údajů pronajímatele.
5.3.0.7. MMR zajistí jejich zpracování a vypracování Přehledu MON podle jednotlivých zón.
5.3.0.8. Podkladem pro vypracování prozatímního Přehledu podle bodu 5.2.0.4 mohou být výsledky statistického šetření ČSÚ popř. jiné kvalifikované instituce podle výběru MMR.
5.3.0.9. Vypracováním Přehledu MON může MMR pověřit ČSÚ, příp. jinou kvalifikovanou instituci. Ta může pro jeho vypracování použít sociologicky korektní výběrové statistické metody.
5.4. Rozdělení obcí do zón podle výše nájemného
5.4.0.1. MMR zajistí zpracování tabulky, která bude zařazovat obce v ČR do osmi zón nájemného, a to podle výše MON (dále "tabulka").
Pozn.: Jako základ rozdělení obcí do zón podle výše nájemného lze použít práci týmu Martina Luxe ze Sociologického ústavu AV. Toto již zpracované rozdělení by stačilo pouze upravit podle nejnověji dostupných statistických údajů, které má k dispozici ČSÚ nebo IRI.
5.4.0.2. Obce budou do tabulky zařazovány primárně podle velikosti obce. Jmenovitě budou uvedeny pouze ty obce, v nichž MON neodpovídá zařazení podle věty první. Do tabulky se zařazují vždy celé obce, nikoli jejich části, a to i u statutárních měst včetně Prahy.
5.4.0.3. Návrh tabulky zveřejní MMR do konce října 2005. Poté bude po dobu 60 dnů přijímat připomínky obcí, vyhodnocovat je a oprávněné připomínky zapracuje. Definitivní tabulku zveřejní MMR do 31. března 2006.
5.4.0.4. Po zveřejnění definitivní tabulky mohou obce požádat o přeřazení do jiné zóny vždy do konce kalendářního roku. MMR takovou žádost posoudí a pokud ji shledá oprávněnou, zařazení obce změní s platností od 1. 7. následujícího roku. Opravenou tabulku zveřejní vždy do 31. března každého roku.
5.4.0.5. Pro období do 30. 6. 2005 zveřejní MMR prozatímní tabulku, a to do 3 měsíců od nabytí účinnosti tohoto zákona.
5.4.0.6. Podkladem pro vypracování tabulky i prozatímní tabulky mohou být údaje ČSÚ nebo statistická šetření jiné kvalifikované instituce podle výběru MMR.
5.4.0.7. Pro období od 1. 7. 2005 do 30. 6. 2006 zveřejní MMR druhou prozatímní tabulku do 31. března 2005, s platností od 1. 7. 2005, do které zapracuje připomínky obcí, které obdrží v době od zveřejnění první tabulky do konce roku 2004.
5.5. Lokality
5.5.0.1. Obec je oprávněna pro účely stanovení maximálního nájemného a zařazení bytů mezi nadstandardní vyčlenit na svém území lokality se zvýšenou a se sníženou hodnotou bydlení. Nevyčleněné lokality a celá území obcí, které lokality nevyčlení, jsou považovány za lokality se základní hodnotou.
5.5.0.2. Hodnota lokality se posuzuje především z hlediska umístění v obci, dopravní obslužnosti a celkové atraktivity. bydlení.
5.5.0.3. Obec tak může učinit nejpozději do 1 roku od nabytí účinnosti tohoto zákona.
5.5.0.4. Obce, které lokality již v minulosti vyčlenily, mohou toto rozdělení změnit, pokud tak učiní do 1 roku od nabytí účinnosti tohoto zákona. Do té doby platí dosavadní členění.
5.5.0.5. Součástí rozhodnutí obce o rozdělení území do lokalit může být i omezení typem bydlení, na který se zvýšená či snížená hodnota vztahuje.
5.5.0.6. Rozdělení území obce na lokality je obec povinna zveřejnit obvyklým způsobem i na webových stránkách obce.
5.6. Nadstandardní byty
5.6.0.1. Nadstandardním bytem je byt, který má kompletní základní příslušenství a zároveň splňuje alespoň jedno z následujících kritérií:
- celková podlahová plocha bytu je větší než 100 m
- je umístěn v lokalitě se zvýšenou hodnotou a není typem bydlení vyloučen
- je umístěn v památkové zóně
- nachází se v památkově chráněném objektu
- má nadstandardní vybavení - minimálně dvoje základní příslušenství
- je umístěn v rodinném domě se zahradou, přičemž užívání zahrady je nájemci
umožněno.
Příklady:
Do lokality se zvýšenou hodnotou se zařazuje městská část "X" s výjimkou panelových domů.
Do lokality se zvýšenou hodnotou se zařazují rodinné domy na katastrálním území "Y".
Do lokality se sníženou hodnotou se zařazují všechny panelové domy na území obce.
5.6.0.2. Kompletním základním příslušenstvím je samostatná koupelna, vybavená vanou nebo sprchovým koutem, včetně vanové či sprchové baterie, umyvadlem včetně umyvadlové baterie a splachovací záchod, umístěný v samostatné místnosti nebo v koupelně.
5.6.0.3. Pokud je byt ve vyšším než 2. nadzemním podlaží, může být zařazen mezi nadstandardní pouze v případě, že nájemce má k dispozici výtah.
5.7. Stáří domu
Pro účely tohoto zákona se domy s nájemními byty rozdělují podle doby výstavby nebo rekonstrukce domu na:
5.7.0.1. Nové, kterými jsou:
a) činžovní a rodinné domy, které byly postaveny nebo kompletně rekonstruovány před dobou kratší než 25 let
b) panelové domy, které byly postaveny nebo kompletně rekonstruovány pře dobou kratší než 15 let. O kompletní rekonstrukci se jedná pouze v případě, že její součástí bylo zateplení domu.
5.7.0.2. Staré, kterými jsou ostatní domy.
5.8. Základní regulované nájemné
Základní regulované nájemné je nájemné regulovaných bytů 1. kategorie na 1 m2, umístěných v základní lokalitě, zvyšované podle pravidel deregulace, bez jiných zvýšení, snížení či slev.
5.9. Kapacita bytu
5.9.0.1. Kapacita bytu je maximální počet osob, které mohou byt užívat. Je stanovena v nájemní smlouvě.
5.9.0.2. Není-li kapacita bytu stanovena v nájemní smlouvě, je kapacitou bytu podíl podlahové plochy bytu a dvanácti, zaokrouhlený na jednotky nahoru.
5.10. Podlahová plocha bytu
Podlahová plocha bytu je součtem podlahových ploch všech částí bytu, přičemž plocha teras, balkonů a lodžií se započítává jednou polovinou a prostory, umístěné mimo byt (sklepy, záchod) se nezapočítávají ani v případě, že je užívá výhradně nájemce.
Pozn.: Změny zákonů: Zákon o státní sociální podpoře, zákon o sociální potřebnosti, zákon o obcích, zákon o přestupcích.
6. Řešení sporů
6.0.0.1. Z důvodu nutnosti zajistit pružné a rychlé řešení sporů ustaví každá pověřená obec zvláštní orgán, který bude řešit spory mezi pronajímateli a nájemci ("orgán obce").
6.0.0.2. Orgán obce bude rozhodovat a dávat svolení v následujících případech:
a) Rozhodovat o tom, zda je zvýšení nájemného v souladu s tímto zákonem, popř. rozhodnout o výši nájemného.
b) Rozhodovat o platnosti výpovědi pronajímatelem z důvodu neplacení nájemného
c) Dávat přivolení k výpovědi bytu pronajímatelem v případech, uvedených v bodech 2.2.5.8 až 2.2.5.10 (byty zvláštního určení, rozsáhlé opravy a demolice domu).
d) Rozhodovat o platnosti výpovědi nájemcem v případě podle bodu 2.2.4.2 (byt nelze řádně užívat).
e) Rozhodovat o výši slev z nájemného.
f) Rozhodovat o prodloužení výpovědní lhůty ve stanovených případech.
g) Vydávat prozatímní nájemní smlouvy v případech podle bodu 2.1.2.4 (neexistence písemné smlouvy), příp. toto vypracování odmítnout podle bodu 2.1.2.6.
h) Rozhodovat o přiměřenosti, vhodnosti či srovnatelnosti bytové náhrady.
6.0.0.3. Proti rozhodnutí orgánu obce se lze odvolat ke Krajskému úřadu.
6.0.0.4. Rozhodnutím orgánu obce není dotčeno právo kterékoli strany obrátit se na soud. Podání k soudu nemá odkladný účinek.
6.0.0.5. Na orgán obce se mohou pronajímatel a nájemce společně obrátit v případě nedohody v jakékoli další záležitosti, týkající se nájmu bytu. Pokud tak učiní a orgán obce ve věci rozhodne, je rozhodnutí orgánu obce pro obě strany závazné až do doby, kdy se dohodnou jinak nebo ve věci rozhodne soud.
7. Formy podpory nové výstavby, rekonstrukcí a modernizace, zdroje financování
7.1. Podpora nové výstavby
7.1.1. Vlastnické bydlení
7.1.1.1. Fond rozvoje bydlení poskytne přímou podporu na nově postavený byt občanovi ČR, u něhož se jedná o první vlastnické bydlení, ve výši:
a) Manželé, z nichž žádný ještě podporu nečerpal: 100.000,- Kč
b) Manželé, z nichž jeden již podporu čerpal nebo osoba nežijící v manželství: 50.000,- Kč
7.1.1.2. Částka, uvedená v bodě 1, se zvyšuje o:
a) 50.000,- Kč, jedná-li se o byt zvláštního určení a vlastníkem nebo spoluvlastníkem nebo jejich dítětem je osoba, pro kterou je takový byt určen: 50.000 Kč (až 100.000,- Kč)
b) 50.000,- Kč, má-li vlastník nebo spoluvlastníci v případě manželů dvě nezaopatřené děti
c) 100.000,- Kč, má-li vlastník nebo spoluvlastníci v případě manželů alespoň tři nezaopatřené děti.
Na příspěvek podle písm. b) nebo c) vznikne nárok i dodatečně v případě, že se dítě nebo děti narodí do pěti let po kolaudaci.
7.1.1.3. Na podporu je nárok pouze v případě, že vlastník nebo spoluvlastníci neuplatní nárok na snížení základu daně podle § 15 odst. 10 zákona o dani z příjmů (úroky z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření).
7.1.1.4. Podpora se poskytuje jednorázově po kolaudaci a nastěhování vlastníka nebo všech nájemců sociálních bytů.
7.1.2. Nájemní bydlení
7.1.2.1. Fond rozvoje bydlení poskytne podporu vlastníkovi nového bytového domu s nájemními byty, pokud bude alespoň polovina těchto bytů po dobu nejméně deseti let pronajímána jako byty sociální podle tohoto zákona ve výši 100.000 na každý byt v domě. Na byt zvláštního určení se podpora zvyšuje o 50.000,- Kč.
7.1.2.2. Podpora se vyplácí jednorázově po kolaudaci a nastěhování všech nájemníků sociálních bytů v domě.
7.1.2.3. O výši podpory se snižuje vstupní cena nemovitosti pro účely odpisů.
7.2. Podpora zvyšování kvality bytového fondu
7.2.0.1. Fond rozvoje bydlení poskytne podporu ve výši 50.000,- Kč na jeden byt v domech, u nichž byla provedena celková rekonstrukce (modernizace, zateplení atd.) následujícím vlastníkům starých domů:
a) obcím,
b) sdružením vlastníků panelového domu (nebo i činžáku?), který byl převeden do majetku nájemníků privatizací domu ve vlastnictví obce,
c) bytovým a stavebním bytovým družstvům
d) ostatním, v případě, že se jedná o dům, v němž alespoň polovina bytů je v době rekonstrukce a nadále bude nejméně po dobu deseti let pronajímána jako byty sociální podle tohoto zákona.
7.2.0.2. Podpora se vyplácí jednorázově po kolaudaci.
7.2.0.3. Na podporu je nárok pouze v případě, že žádná ze zúčastněných osob neuplatní nárok na snížení základu daně podle § 15 odst. 10 zákona o dani z příjmů (úroky z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření).
7.2.0.4. Investice do rekonstrukcí a technického zhodnocení bytových domů s nájemními byty se zařadí do:
a) 3. odpisové skupiny v případě domů podle bodu 7.2.0.1 písm. d)
b) 4. odpisové skupiny v ostatních případech.
7.3. Změny oproti současnému stavu:
7.3.1. Fond rozvoje bydlení
7.3.1.1. Fond rozvoje bydlení bude kromě výše uvedených podpor poskytovat jiné příspěvky výhradně v případě živelních katastrof (rizikový fond). Všechny ostatní druhy podpor se zruší.
Pozn.: Možná podpora pro DPS, domy na půl cesty a byty zvl. určení? Třeba do 500 tisíc na byt
7.3.1.2. Finanční prostředky se budou poskytovat přesně v pořadí, v němž Fond obdržel žádosti o jejich přidělení, pokud dojde ke kolaudaci v termínu, stanoveném zákonem. Příslib přidělení podpory se okamžitě po ověření správnosti podané žádosti zařadí na seznam, zveřejněný na internetu. Tento seznam bude zároveň obsahovat termín, v němž podle možností státního rozpočtu bude moci být podpora přidělena, pokud všechny podpory, zveřejněné dříve, budou proplaceny. Pokud ke kolaudaci ve výše uvedeném termínu nedojde, nárok na podporu se přesune na konec seznamu. K takovému posunu může dojít pouze jednou, pokud nedojde ke kolaudaci ani v novém termínu, nárok na podporu zanikne.
7.3.2. Daňové odpočty úroků z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření 7.3.2.1. Maximální částka, o kterou je možné snížit základ daně podle § 10 zákona o dani z příjmů, se bude snižovat následujícím způsobem:
Rok 2005: 250.000, 2006:200.000, 2007:150.000, v následujících letech vždy o 10.000 ročně, až zaniknou.
Pozn.:Pokud někdo z dříve uzavřené smlouvy bude mít úroky vyšší, může je odepsat podle starých pravidel
7.3.3. Stavební spoření
Na státní podporu budou mít nárok pouze osoby, které naspořenou částku použijí na bytové potřeby podle stejných podmínek, za jakých je poskytován úvěr ze stavebního spoření.
7.4. Změny příjmů a výdajů, zdroje financování
7.4.0.1. Na všechny formy podpory bydlení se vydalo v roce 2002 přes 25 miliard Kč (bez započtení tzv. skryté dotace), a to dotacemi na novou výstavbu, podporou hypotečních úvěrů, dotacemi na modernizaci panelových domů, příspěvky na stavební spoření, daňovými odpočty úroků z hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Po zavedení navrhovaných změn by potřebná částka postupně klesala až na přibližně:
4 miliardy na novou výstavbu (40 tisíc dotovaných bytů z cca 50 tisíc)
2 miliardy na rekonstrukce nájemních domů (40.000 bytů)
2 miliardy na APN
6 miliard státní příspěvek na stavební spoření
1 miliarda v důsledku zkrácení odpisových dob u rekonstrukcí
K tomu je potřeba připočítat náklady na obecní podporu, která bude nejvyšší v 1. roce deregulace a postupně bude klesat. Odhad pro první rok: 2 miliardy, postupný pokles až na nulu.
7.4.0.2. Došlo by ke zvýšení příjmů z daní z příjmů z pronájmu (zvýšení nájemného a omezení nelegálních pronájmů a podnájmů) a z výstavby - odhadováno v miliardách.
7.4.0.3. Postupně by se zvýšily příjmy obcí až o cca 14 miliard.
Pozn.: Změny zákonů: Zákon o daních z příjmů, zákon o fondu rozvoje bydlení, zákon o stavebním spoření.
|
Řešení problematiky nájemního bydlení - podrobně (21.3.2004)
