Zúčastníte se voleb do Senátu?
Určitě půjdu volit (46334)(25%)
Pravděpodobně půjdu volit (44494)(24%)
Asi nepůjdu volit (45526)(25%)
Určitě nepůjdu volit (44731)(24%)
 
 
Kategorie: události 2006
 
Zákon o jednostranném zvyšování nájemného schválen
15.3.2006
cílové hodnoty nájemného v r. 2010

Dne 14.3. 2006 poslanecká sněmovna odsouhlasila zákon o jednostranném zvýšení nájemného a to ve verzi pozměněné Senátem. Původní verze, kterou předložila vláda do sněmovny ( viz Co řeší návrh zákona o nájemném) doznala změny spočívající v urychlení tzv. "deregulačního" období z šesti na čtyři roky. Následná regulace by měla již být uskutečňována prostřednictvím občanského zákoníku (§ 696). Podle § 696a a §696b vládního návrhu by bylo možné vtahovat do regulace i nájemné, které bylo sjednáno dohodou. Senátní návrh (který jsem podal na plénu dne 1.2.2006) odstranil §696a a §696b, tj. ty paragrafy, které by jistě narušily právní jistotou občanů a investorů retroaktivním zásahem státu. Tento návrh byl Senátem odsouhlasen.

Samotný zákon vykazuje velkou řadu nedostatků. Senátem však zavládlo většinové stanovisko, že je zapotřebí již s deregulací začít i s těmito chybami. Škody, které způsobuje stávající stav jsou příliš velké (nedostatek mobility, špatná alokace prostředků, neústavní přenášení sociální podpory na majitele nemovitostí..).
Zákonu lze vytknout zejména to, že použitý průměr ceny nemovitosti za danou lokalitu nemá s její reálnou cenou nic společného. Cílová hodnota měsíčního nájemného nebude tedy skutečnou tržní cenou (i když princip směřování k procentu z tržní ceny považuji za správný - měl by být ale vztažen ke každé nemovitosti). Podle tabulkové přílohy bude v některých oblastech cílová cena hluboko pod cenou nákladovou, v jiných nikoli. Nařídit nižší než nákladovou cenu zákonem může zakládat na ústavní stížnost.


O čem je poslední verze zákona

Zákon zajišťuje, aby během čtyř let mohlo dojít ke zvyšování nájemného podle jistého tabulkového schématu (viz níže), které vychází ze zprůměrovaných cen nemovitostí v daných lokalitách s cílem dosáhnout v r. 2010 výše nájemného, která by představovala ve své roční hodnotě 5 % ceny nemovitosti (v Praze 1, 2 a 6 méně – 2,9 %, 3,65 resp. 4,6 %). Návrh předpokládá, že cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu může být dosaženo nejdříve k 1. lednu 2010, přičemž poprvé bude nájemné možno zvýšit k 1. lednu 2007. V procentním vyjádření se má nájemné zvyšovat podle lokality v rozsahu od nuly až po 24,7 % ročně (Praha 1). V průměru jde o asi 13 % ročně. Cílová cena měsíčního nájemného pak bude od 15,23 Kč/m2 (Vysočina, obec do 1999 obyv) do 89,66 Kč/m2 (Praha 1). Návazně od 1. ledna 2011 bude upravovat vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem pouze občanský zákoník

viz tabulka nárůstu nájemného

změna občanského zákoníku

V platné změně občanského zákoníku je důležitý posun v § 696, ve kterém dochází ke změně prvého odstavce na
Nové znění:
„(1) Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.“
původní znění:
„(1) Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis.“

Důsledkem může být to, že soudy již budou mít daleko větší prostor rozhodovat o nájemném při smluvní nedohodě a nebudou mít možnost nerozhodovat s tím, že budou odkazovat na neexistenci speciálního právního předpisu.


Příspěvky na bydlení

Je vhodné připomenout, že se současně zavádí i nový způsob příspěvků na bydlení, něco jako APN (adresné příspěvky na bydlení), které berou v úvahu možnost platit za nájemné pouze jistou část z příjmu a zbytek doplácí stát prostřednictvím dávek státní sociální podpory. Tato změna se uskutečnila prostřednictvím „Změny zákona o státní sociální podpoře“ v zákoně "kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o životním a existenčním minimu a o změně zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, ve znění pozdějších předpisů, a zákona o pomoci v hmotné nouzi", (senátní tisk č. 239):

Změna zákona o státní sociální podpoře zní:
„(1) Nárok na příspěvek na bydlení má vlastník nebo nájemce bytu, který je v bytě hlášen k trvalému pobytu, jestliže
a) jeho náklady na bydlení přesahují částku součinu rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35, a
b) součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35, není vyšší než částka normativních nákladů na bydlení.“...

Výše příspěvku na bydlení je pak dána rozdílem mezi normativním výdajem na bydlení a rozhodným příjmem rodiny vynásobeným koeficientem 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientem 0,35

Normativní výdaj na bydlení má pro nájemní byt v Praze následující hodnotu:
1 osoba - 3399 Kč, 2 osoby - 4926 Kč, 3 osoby - 6764 Kč, 4 osoby a více - 8545 Kč. To znamená, že nárok na příspěvek začíná pokud příjem klesne pod 9711 Kč u jednočlenné domácnosti, od 14074 Kč u dvoučlenné, od 19326 Kč u tříčlenné a od 24414 Kč u čtyř a vícečlenné.

Takovéto příspěvky na bydlení jsou vhodnější nežli většina plošných subvencí, protože nevytvářejí dlouhodobé rozpočtové závazky; jejich výhodou je adresnost - příspěvky jsou poskytovány jen potřebným, bez ohledu na to, kde bydlí; jejich poskytování umožňuje majitelům nájemních domů normálně hospodařit s bytovým fondem i v případě že nájemníci patří k sociálně slabším vrstvám společnosti; jsou pružné - jejich vyplácení může rychle reagovat jak na změnu finanční situace jednotlivých domácností, tak na rozsáhlejší změny životní úrovně ve společnosti


některé námitky a komentáře k nim

Některá má stanoviska jsou někdy špatně pochopena a interpretována (např. Petr Sunega na Penize.cz). Níže je několik vysvětlujících komentářů.

1) Mé tvrzení: "i když princip směřování k procentu z tržní ceny považuji za správný - měl by být ale vztažen ke každé nemovitosti" byl pochopen tak, že by se pro určení cílové výše nájemného vycházelo z individuální ceny každého bytu a měl by být vypracován aktuální znalecký posudek na všechny nemovitosti. To jsem ale na mysli neměl. Znalecký posudek o skutečné prodejní ceně nemovitosti by bylo nutné vypracovat až v případě soudního sporu.

2) Má výhrada k tomu, že cílová hodnota měsíčního nájemného bude v některých oblastech pod úrovní nákladového nájemného byla interpretována tak, že by mělo být zajištěno všem pronajímatelům ve všech lokalitách minimálně nákladové nájemné. To je ale nesmyslné. Není v žádné případě nutné zajišťovat pronajímatelům minimálně nákladové nájemné. Nájemné by měl určit trh a to i s tím, že v řadě případů by byla pronajmuta nemovitost nebo byt, za nižší nežli nákladové nájemné. Podstatné je, neurčovat nižší nežli nákladové nájemné zákonem.

3) Podle Sunegy je vypuštění místně obvyklého nájemného nestandardní a do jisté míry i nebezpečné.
Odstraněním § 696a a § 696b mizí z vládního návrhu pojem místně obvyklé nájemné, to je pravda. Tento institut ale není zapotřebí. Pokud po r. 2010 nedojde ke vzniku nějakého předpisu regulujícího nájemné, budou všechny nájemní vztahy smluvní. Pokud nedojde k dohodě, mohou se strany obrátit na soud, který určí zda je skutečně nájemné na 5-ti (popř. jiných) procentech tržní ceny nemovitosti, tak jak vláda určila jako přiměřené a které by mělo být pro soud dostatečným vodítkem.

Pro doplnění - pronajímatel u smluvních nájmů může zvyšovat nájemné pouze podle smlouvy nebo dohodou. Je na smluvních stranách, aby si způsob výpočtu nájemného do budoucna ve smlouvě ošetřily. Jestli ve smlouvě bude nárůst o inflaci nebo o 10 %, nebo nájemné na dobu určitou - je to naprosto jejich věc. Zvyšování nájemného jednostranně ze strany pronajímatele se může týkat pouze regulovaných bytů - je to v podstatě anomálie, reagující na jinou anomálii - vnucené regulované nájemníky. Jakmile by pronajímatelé a nájemci uzavřeli smlouvu dohodou, nebezpečí nějakého dalšího jednostranného zvyšování nájemného by okamžitě zaniklo.


>> viz také: Řešení dostupnosti nájemního bydlení v ČR -aktualizovaná verze (28.2.2005)
http://www.skaloud.net/index.php3?act=stanoviska&display=1127&offset=1&off1=101
 
 
:: události 2008
:: události 2007
:: události 2006
:: události 2005
:: události 2004
:: události 2003
:: události 2002
:: pozvánky
:: aktuality Senát
::
:: Zákony projednané na schůzích Senátu
::
:: nové stránky www.skaloud.net
 
:: nové stránky www.skaloud.net
:: Otázky pro kandidáta do Senátu - červen MFD (12.6.2008)
:: AKTUALITY: Diskusní setkání s občany Radlic (10.6.2008)
:: AKTUALITY: Lisabonská smlouva a důvody přezkumu pro Ústavní soud (20.4.2008)
:: AKTUALITY: Jak může pomoci senátor (20.3.2008)
:: AKTUALITY Senát: Předseda Evropské komise v Senátu (26.5.2008)
:: STANOVISKA: Evropa a obavy ze ztráty konkurenceschopnosti (18.5.2008)
:: STANOVISKA: Antidiskriminační zákon podruhé v Senátu (24.3.2008)
:: AKTUALITY: Volba prezidenta republiky a vznik nových politických mýtů (26.2.2008)
:: SENÁT: Zákony projednané na 11. schůzi a komentář (17.1.2008)
:: STANOVISKA: Smlouva chytré horákyně (20.12.2007)
:: SENÁT: Zákony projednané na 10. schůzi a komentář (6.12.2007)
:: SENÁT: Zákony projednané na 9. schůzi a komentář (1.11.2007)
:: AKTUALITY: Co přináší Reformní smlouva (15.9.2007)
:: STANOVISKA: Politika – hitparáda, nebo odpovědnost? (12.9.2007)
:: SENÁT: Zákony projednané na 8. schůzi a komentář (12.9.2007)
:: AKTUALITY: Jaderná energetika a související otázky (4.8.2007)
:: SENÁT: Zákony projednané na 7. schůzi a komentář (19.7.2007)
:: AKTUALITY: Energetická situace v Česku může být kritická - je zapotřebí jednat (30.6.2007)
:: AKTUALITY: Goblální oteplování a související otázky (7.4.2007)
:: STANOVISKA: Červená karta může zaručit férovou hru (22.6.2007)
:: AKTUALITY Senát: Společné parlamentní setkání o budoucnosti Evropy (13.6.2007)
:: AKTUALITY Senát: Návrh Senátu na státní vyznamenání (8.6.2007)
:: AKTUALITY Senát: Únorový COSAC - subsidiarita a přímá komunikace EU s národními parlamenty (15.5.2007)
:: AKTUALITY Senát: Prezident republiky v Senátu (13.4.2007)
:: ROZVOJ OBVODU: Nová zástavba v lokalitě Waltrovky (11.4.2007)
:: NOVÉ PROJEKTY: Nové Košíře - Urbanistická studie (25.3.2007)
:: NOVÉ PROJEKTY: Obnova polikliniky Kartouzská (24.3.2007)
:: NOVÉ PROJEKTY: Radlice-Jinonice Urbanistická studie (23.3.2007)
:: NOVÉ PROJEKTY: Radlická radiála 2 (22.3.2007)
:: AKTUALITY Senát: Princip subsidiarity v EU - účinný lék nebo papírový tygr? (12.3.2007)
:: AKTUALITY Senát: Jak dál v EU - konference (9.2.2007)
:: AKTUALITY Senát: Nový model veřejné správy - konference (30.1.2007)
:: AKTUALITY: Globální oteplování, Al Gore a film »Nepříjemná pravda« (25.1.2007)
:: AKTUALITY: Otevření akvaparku na Barrandově - bazén Barrandov -aquapark Barrandov (22.12.2006)
:: STANOVISKA: O_legislativním aktivismu aneb co jste udělali pro své voliče? (20.12.2006)
:: AKTUALITY Senát: Priority německého předsednictví EU (13.12.2006)
:: AKTUALITY: Prvá schůze Senátu v 6. období (29.11.2006)
:: AKTUALITY: Mýty kolem volby starosty na MČ Praha_5 (22.11.2006)
:: AKTUALITY: Kampaň ČSSD ke komunálním volbám míří mimo cíl (14.10.2006)
:: SENÁT: Zelená kniha - Evropská strategie pro energii (2.10.2006)
:: STANOVISKA: Alarmující zprávy o světové chudobě a realita (30.9.2006)
:: NOVÉ PROJEKTY: Stromy do ulic (20.9.2006)
:: NOVÉ PROJEKTY: Rekonstrukce Tilleho nám. na Barrandově (16.9.2006)
:: STANOVISKA: Rozvojová pomoc a její efektivita (6.9.2006)
:: STANOVISKA: Index vnímání korupce a ekonomická svoboda (11.7.2006)
:: STANOVISKA: K čemu je ekonomická svoboda (10.7.2006)
:: AKTUALITY: ODS mínus - klamavá reklamní kampaň ČSSD (8.5.2006)
:: AKTUALITY Senát: Návrh Senátu na propůjčení nebo udělení státních vyznamenání (24.5.2006)
:: STANOVISKA: Je dělení na pravici a levici v politice zastaralé? (17.5.2006)
:: AKTUALITY Senát: Jednání zástupců národních parlamentů s Hospodářským výborem EP (21.2.2006)
:: AKTUALITY: Zákon o jednostranném zvyšování nájemného schválen (15.3.2006)
:: AKTUALITY: Evropská unie v období reflexe a nový akcent na národní stát v podání D. Villepina (27.2.2006)
:: AKTUALITY: Antidiskriminační zákon - více škody nežli užitku (26.1.2006)
:: NOVÉ PROJEKTY: Změny územního plánu - návrhy 2006 (16.2.2006)
:: AKTUALITY Senát: Velvyslanec USA na senátním výboru pro záležitosti Evropské unie (14.12.2005)
:: STANOVISKA: Proč Eurospeak používá neurčité výrazy (26.10.2005)
:: AKTUALITY: Komunikační strategie EU aneb jak přiblížit Unii občanům (31.10.2005)
:: AKTUALITY: Lisabonská strategie v poločase a Národní plán pro ČR (30.9.2005)
:: NOVÉ PROJEKTY: Pěší lávka přes ulici K Barrandovu (24.9.2005)
:: AKTUALITY: Zahájení výstavby sportovního centra na Barrandově (19.9.2005)
:: AKTUALITY Senát: schválení změny ústavy (15.9.2005)
:: STANOVISKA: K zákonu o jednostranném zvyšování nájemného (29.8.2005)
:: STANOVISKA: Tolerance není jednosměrná ulice (10.8.2005)
:: STANOVISKA: Pět důvodů pro euroústavu senátora Outraty (1.7.2005)
:: SENÁT: Návštěva senátního VEU v Rakousku (15.6.2005)
:: STANOVISKA: Vstup Turecka do EU - ano či ne? (8.6.2005)
:: AKTUALITY: Euroústava - jak dál po francouzském a nizozemském referendu (4.6.2005)
:: STANOVISKA: Zranitelnost vůči přírodním katastrofám a globální oteplování (7.5.2005)
:: AKTUALITY Senát: Komisař V. Špidla na senátním výboru pro záležitosti Evropské unie (4.5.2005)
:: STANOVISKA: Ochrana přírody, rovnováha s přírodou a stav životního prostředí v ČR (30.4.2005)
:: AKTUALITY: Návrh změny Ústavy v Senátu a rekapitulace dalších možných změn Ústavy (28.4.2005)
:: SENÁT: O výstavbě silnic a dálnic (27.4.2005)
:: SENÁT: Atomový zákon (20.4.2005)
:: STANOVISKA: Strategické cíle EU na r. 2005 – 2009 opakování starých chyb (10.4.2005)
:: SENÁT (VEU): Test subidiarity v aktech evropského práva (6.4.2005)
:: STANOVISKA: Potřebujeme Evropský institut rovnosti pohlaví? (31.3.2005)
:: NOVÉ PROJEKTY: Veřejná plovárna na nábřeží Vltavy (10.3.2005)
:: STANOVISKA: Neúspěch Lisabonu jako důsledek Metody Unie (2.3.2005)
:: STANOVISKA: Řešení dostupnosti nájemního bydlení v ČR -aktualizovaná verze (28.2.2005)
:: NOVÉ PROJEKTY: Obnova Jinonického zámečku (28.2.2005)
:: SENÁT: Právní ochrana průmyslových vzorů - náhradní díly k automobilům (2.2.2005)
:: SENÁT: Vládní návrh strategie udržitelného rozvoje (2.2.2005)
:: STANOVISKA: Jak v regulaci prostituce v ČR (27.1.2005)
:: SENÁT: Zákon o elektronických komunikacích (27.1.2005)
:: STANOVISKA: Udržitelný rozvoj - odpovědi na výhrady (10.1.2005)