podstatná právní skutečnost
Dne 21. listopadu 2002 rozhodl Ústavní soud na základě stížnosti 18. poslanců Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, dvou senátorů a Ombudsmana JUDr. Otakara Motejla o zrušení šest dní starého Výměru MF č. 6/2002, který byl vydán s účinností k 15. listopadu 2002 a nahrazoval Výměr MF č. 1/2002 ve znění pozdějších změn.
právní stav do 21. listopadu 2002
Ministerstvo Financí ČR vydalo s účinností od 1. ledna 2002 Výměr MF č. 1/2002, kterým vydal seznam zboží se státem regulovanými cenami, včetně regulace výše nájemného v regulovaných bytech, tj. v těch, které byly nájemníky obsazeny před 1. lednem 1992 :
"Nájem bytu
1. Od 1. ledna 2002 do 30. června 2002 je maximálním měsíčním nájemným v bytě včetně bytu v rodinném domě (dále jen "v bytě"), ve kterém bylo k 31. prosinci 2001 nájemné regulováno maximální cenou podle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, nájemné platné k 31. prosinci 2001 s případnými úpravami podle bodu 5 až 7. "
Výše uvedené ve svém důsledku znamenalo, že byla stanovena horní hranice stanovení nájemného v regulovaných nájmech, což se dotýká 1 mil. nájemních bytů (asi 30% byt. fondu), s možností valorizovat nájem k 1. červenci příslušného roku.
Proti výše uvedené regulaci byla podána Ombudsmanem ČR JUDr. Otakarem Motejlem a 18 poslanci Dolní a dvěma senátory Horní komory Parlamentu ČR Ústavní stížnost na její zrušení z důvodu protiústavnosti, přesněji pak z důvodu nezákonného zásahu do práv vlastníků domů, tedy do vlastnického práva, které může být omezeno pouze na základě zákona. Výměr MF není zákonná norma s právní sílou tzv. obecného zákona, jedná se o normu podzákonnou.
Výměrem MF č. 6/2002 samo MF změnilo ještě před jeho projednáváním u Ústavního soudu sporný výměr č. 1/2002 tak, aby předešlo jeho projednávání a následně očekávaného zrušení, neboť by byl takto zmařen předmět ústavní stížnosti a byla by nahrazena regulace nájmu bytu ustanoveními Výměru MF č. 6/2002 s účinností k 15. listopadu 2002.
Tedy v konečném důsledku by byla zachována regulace všech položek dle Výměru č. 1/2002 ve znění pozdějších změn (léky, brýle, energie, atd. ) a napadená část o regulaci v bytech by byla samotným vydavatelem MF zrušena a nahrazena novou úpravou o regulaci nájmu, de facto nelišící se ve svém obsahu od té předchozí, s účinností od 15. listopadu 2002 do 30. června 2003. Přičemž ve Výměru č. 6/2002 je upravena i regulace po 1. červenci 2003, a zároveň se předpokládá přijetí zákona o nájemném.
Ústavní soud se při svém jednání dne 21. listopadu 2001 vypořádal se změnou předmětu původní ústavní stížnosti, přičemž tedy jednání o původní ústavní stížnosti svým rozhodnutím zastavil, ale zároveň se zabýval bez návrhu pár dní platným a účinným Výměrem MF č. 6/2002, který svým rozhodnutím zrušil jako protiústavní, přičemž 8 soudců z 12 dospělo k tomu, že se jedná o identickou právní normu. Tímto se vlastně Ústavní soud postavil proti výkonné moci a vzepřel se tak pokusu ministerských úředníků o snahu obejít platné právo. Je to jeden z pozitivních signálů snahy o dodržování rovnováhy mezi třemi základními pilíři demokracie : moci zákonodárné, výkonné a soudní. Účinnost rozhodnutí Ústavního soudu nastane někdy v polovině prosince 2002 jeho vydáním ve Sbírce zákonů ČR.
Důvodem zrušení předmětného výměru MF bylo dle slov soudce zpravodaje JUDr. Vojtěcha Cepla krom zřejmé protiústavnosti předmětné podzákonné normy i způsob jejího vydání charakterizovaný citací :" Cenová rozhodnutí by měla být vyhrazena legitimnímu zákonodárci".
Je vhodné připomenout, že právě regulace nájmu byla opakovaně kritizována ze strany EU. Dle vyjádření jejich představitelů regulace nájmu svazuje mobilitu pracovních sil a odrazuje investory od stavby bytů.
skutkový právní stav po 21. listopadu 2002
Dnem účinnosti výše uvedeného rozhodnutí Ústavního soudu je tzv. " zmrazena" dosavadní úhrada za nájemné v bytech s regulovaným nájemným. Tzn., že vlastníci domů nemohou bez souhlasu nájemce změnit, tj. zvýšit ani snížit, výši nájmu a služeb poskytovaných s užíváním bytu platnou ke dni účinnosti rozhodnutí Ústavního soudu, tedy v podstatě k dnešku (účinnost nastane někdy v polovině prosince 2002, ale k té době se stejně dle zrušeného výměru nájem zvýšit nemůže). Zároveň není ani možné valorizovat výši nájemného k 1. červenci příštího roku. Tj. do přijetí zákona o nájemném není možné změnit výši úhradu za nájemné v bytech s regulovaným nájmem bez vzájemné písemné dohody pronajímatele (vlastníka) a nájemce.
právní důsledky změny
Nyní, více než kdykoli před rozhodnutím Ústavního soudu, je zřejmá nutnost k přijetí zákona o nájemném, které je v současné době ve stádiu přípravy ministerského návrhu (MF a MPMR), který má být do 12. prosince 2002 předložen Vládě ČR a poté postoupen k projednání Parlamentu ČR. Nelze předpokládat, že by přesně zákonem stanovené legislativní kroky byly zkráceny či urychleny, tak jak zákon dovoluje (vynechání jednoho čtení, zkrácení lhůty k projednání ve výborech atd.), neboť právě předmětná věc regulace či deregulace nájmu a způsob jejího provedení, je jedna z otázek, na kterou jsou velmi rozdílné názory mezi zástupci parlamentních stran, ale i různých zájmových skupin (nejvýraznější jsou Sdružení nájemníků a Občanské sdružení majitelů domů). Dá se předpokládat, že zákon o nájemném bude přijat tak, aby jeho účinnost nastala k 1. červenci 2003.
Stanovení výše nájemného a právní vztahy mezi pronajímatelem (vlastníkem) a nájemcem se tedy řídí pouze příslušnými ustanoveními zák. č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších změn a doplnění (§663 s násl.) a platnou nájemní smlouvou. Občanský zákoník stanoví, že stanovení výpočtu nájemného a podmínky pro změnu nájemní smlouvy stanoví zvláštní předpis (§696 odst. 1), kterým byl právě zrušený Výměr MF. To ve svém důsledku znamená, že závazné právní dokumenty pro pronajímatele a nájemce je nájemní smlouva platná k dnešku a příslušná ustanovení Občanského zákoníku.
Výše uvedené platí i pro výpočet služeb spojených s užíváním bytů, včetně stanovení toho, co jsou služby spojené s užíváním bytů, neboť zrušený Výměr MF určoval i placení záloh a určoval, jaké služby musí vlastník poskytovat.
Tam, kde není v nájemní smlouvě stanovena splatnost nájemného (což je vcelku časté) platí ust. § 671 odst. 2, tj. nájemné včetně služeb za užívání bytů (§ 696 odst. 2) se hradí zpětně měsíčně pozadu (tj. nájem a služby za listopad 2002 jsou splatné do 31. prosince 2002).
Současný právní stav může vyvolávat u nájemníků nejistotu a lze předpokládat i zhoršení vztahů mezi vlastníkem a nájemcem. Tomu by se dalo alespoň z části předejít rozsáhlou informační kampaní o současném právním stavu a právech a povinnostech z něho vyplvajících
V současné době lze předpokládat snahu pronajímatelů (vlastníků) pronajímaných bytů o vyjednávání s nájemci o změnu výše nájemného a služeb a uzavření tak dodatku k nájemní smlouvě. To bude pravděpodobnější zejména tam, kde tržní nájemné v domech v dané lokalitě je mnohonásobně vyšší nežli regulované, např. ve velkých městech.
Mnoho sporů o stanovení výše nájemného bude muset rozhodnout nezávislý soud. Právě tento může na návrh nájemce či vlastníka domu rozhodovat v případě jejich sporu o stanovení výše nájemného. Soud bude především vycházet ze znaleckých posudků, soc. postavení nájemce i majitele, stavu nemovitosti a nákladů na její údržbu a další. Jiná otázka, která bude muset být uspokojivě řešena, je pak zvýšení nároků na soudce a celý soudní aparát z hlediska nárůstu počtu projednávaných případů.
závěr
Dnem účinnosti rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 21. listopadu 2002 nelze změnit úhradu za nájem a služby spojené s užíváním bytu v bytech s regulovaným nájmem bez písemné dohody vlastníka a nájemce, a to ani valorizací nájmu k 1. červenci příslušného roku.
Výše uvedený právní stav "zmrazení" nájemného bude trvat do účinnosti zákona o nájemném.
V případě sporu mezi vlastníkem a nájemcem o výši úhrad bude rozhodovat soud.
|
Nájemné po rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 21.12.2002 - analýza
