|
|
 |
| |
 Váš
dopis: |
| 20.7.2006 |
 |
| Bydlení po deregulaci část 2 |
| |
| Moje
odpověď: |
|
Velmi mne znepokojilo vyjádření pana Gandaloviče v televizní debatě, kde prohlásil, že je nutno "zákon o nájemném" (zjednodušeně) rychle změnit ve prospěch majitelů domů.
Nejsem obhájcem názorů pana Gandaloviče ani jsem neviděl uvedený pořad celý, ale chápu jeho stanovisko.
V současné době existuje silná nerovnováha ve vztazích mezi nájemníky a majiteli domů. Jedním z příkladů mohou být dědičná léna nájemníků, kteří prostřednictvím institutu přechodu nájmu (např. přepisováním bytů na své vnuky) zcela eliminují možnost majitelů disponovat svým majetkem. To spolu s regulací nájemného, staví majitele domů (kdy jsou protiústavně vmanévrováni do role zajišťovatele sociální sítě státu) do nerovnoprávné pozice. Takto chápu jeho tvrzení, které citujete. Nejsem si jist, zda měl na mysli uvedenou změnou i deregulaci nájemného. Ta ačkoliv je také ve prospěch majitelů domů, má i obecně lidskoprávní povahu a kvůli které je řada stížností u Štrasburského soudu. Podstata spočívá v tom, že není možné regulovat pod hodnotu ekonomického nájemného (viz dále).
Situaci si dost idealizujete a vykládáte po svém.
Ano, každý si situaci nějak zjednodušuje a vykládá po svém. Já jsem svou idealizaci ale založil na studiu řady materiálů, které Vám samozřejmě mohu zaslat, protože je mám i v elektronické podobě. Např. (a) analýzy bydlení v evropských zemích a v Kanadě, tak jak je zpracoval Parlamentní institut (Finsko, Itálie, Norsko, Španělsko, Polsko, Švýcarko, Belgie, Nizozemí, Německo, Francie, Británie). (b) Podrobná studie bydlení ve Švýcarsku (c) Sborníky z konferencí o bydlení (d) Analýza dopadů deregulace v Berlíně a v Bostonu /anglicky/,
(e) podklady pro jednání výborů Senátu (např. ústavně právního), (f) stanoviska svazu nebydlících, svazu podnikatelů ve stavebnictví, majitelů domů, svazu ochrany nájemníků, (g) Bilance prostředků potřebných pro zavedení sociálního příspěvku na nájemné /Institut regionálních informací Brno/, (h) usnesení a důvodové zprávy Ústavního soudu ČR týkající se bydlení, atd. atd.
To, že je otázka nájemného tak a tam, kde je, není otázka nás prostých občanů, ale vás politiků, kteří jste problém za léta nevyřešili, ačkoliv jste za to velice dobře placeni, to jistě uznáte
To je trochu filosofická otázka. Na jedné straně je pravdou, že politici musí navrhovat a schvalovat zákony které by měly řešit aktuální problémy společnosti. Na druhé straně ve všech výtkách typu "vy politici jste udělali, nebo neudělali to či ono" chybí uvědomění si, že jsou politici různých stran a jejich názory odrážejí statisticky názory různých "prostých občanů". Pokud si (zjednodušuji) polovina občanů myslí, že by na jejich bydlení měl přispívat majitel domu a druhá polovina si myslí, že by měl přispívat pouze stát z vybraných daní, pak volby, které odrazí tento poměr, ustaví i přibližně stejný podíl poslanců ve sněmovně s danými názory a otázka nájemného je tam kde je - patová. Nepochybně jedna část obyvatel bude mít za to, že jsme dobře placeni za to, abychom prosazovali jejich pohled na situaci, zatímco druhá bude mít dojem, že bychom měli napnout síly pro druhý názor.
Řešení patové situace se ale rychle blíží. Většina politiků se shoduje na základních lidských právech a proto budou uznávat i rozsudky Štrasburského soudu, se všemi důsledky.
Za ty léta jsem nikde neviděl konkrétní rozbory ze strany majitelů domů nebo ODS, kde by bylo na konkrétních příkladech prověřit, zda jejich argumentace je reálná.
Opět neuvádíte jakou argumentaci máte na mysli. Takže opět obecně. Pokud jde o argumenty majitelů domů, možná, že by stačilo otevřít stránky jejich sdružení http://www.osmd.cz/ a podívat se např. na "Text stížnosti k Evropskému soudu pro lidská práva", nebo otevřete jejich mapu serveru a jistě najdete mnoho článků, které jejich argumentaci podporují.
Na druhé straně pokud jde o argumentaci ODS, nebo mou, stačí se podívat na komentáře k usnesení ústavního soudu týkající se regulace nájmů, ze kterých vyplývá:
- Státní cenová regulace nesmí znemožňovat návratnost potřebných nákladů ani tvorbu zisku.
- Stát musí sociální případy řešit nikoli plošnou regulací, ale ve světě běžným adresným příspěvkem na nájemné, který budou pobírat skutečně potřební občané.
- Regulace pokud se k ní vláda přikloní musí vycházet z tržních cen
Zde žádná detailní argumentace není zapotřebí, tato sdělení jsou jasná.
Možná, že jste "konkrétními rozbory" měl na mysli něco jiného, např., že nákladové nájemné je nižší, nežli to, co majitelé domů vyžadují. To je předmětem odpovědi na následující otázku
Můj pocit je, že obecně jsou požadavky majitelů domů nadhodnocené, to ovšem lze vyhodnotit jen z podrobnějších podkladů. Nákladovost je rozhodně nižší, než požadavky.
nejprve co je to nákladové nájemné
Nákladové nájemné, neboli náklady prosté reprodukce: jsou platby, které pokryjí vlastníkovi pouze jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem, nepřinesou však žádný další výnos z kapitálu, který byl do pořízení nemovitosti vložen.
Ekonomické nájemné: je nájemné, které pokryje vlastníkovi veškeré jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem a k tomu přinese přiměřený výnos z kapitálu, který byl do pořízení bytu s příslušenstvím vložen.
Význam nákladového nebo ekonomického nájemného nespočívá v tom, že by mělo být majitelům domů hrazeno. To co dostanou je otázkou trhu a může to být i pod nákladovým nájemným. Význam spočívá v tom, že pokud je nájemné předmětem nějaké regulace, neměla by stanovit jeho hodnoty pod ekonomické nájemné. A to jako důsledek stanoviska ústavního soudu, že cenová regulace nesmí znemožňovat návratnost potřebných nákladů ani tvorbu zisku. Tedy vhodné by bylo spíše hovořit o ekonomickém nájemném, který zahrnuje i pojem zisk. Zkoumání toho, jaké by mělo být ekonomické nájemné, tedy co jsou reálné náklady a co je přiměřeným ziskem, na to existuje množství podrobných podkladů. Stanovení hodnoty ekonomického nájemného se věnují různé odborné instituce, např. jeden z nekomplexnějších výpočtů byl proveden Ústavem soudního inženýrství v r. 2004 a uveden v jejich časopise Soudní inženýrství 2/2004 ze dne 19.4.2004.
Z výsledků vyplývá, že ekonomické nájemné vychází z minimální hodnoty nákladového nájemného (v tom roce bylo okolo 49 Kč/m2/měsíc plus část odpovídající výnosnosti kapitálu vloženého do tržní ceny bytu).
Z podobného způsobu stanovení nájemného vyšla i socialistická vláda ve svém zákoně o jednostranném zvyšování nájemného, kde její ministr Martínek při projednávání ve sněmovně uvedl: "vyšli jsme z principu, který je zcela běžný v evropských zemích, například ve Švýcarsku, kde se tržní nájemné odvozuje v podstatě od pěti procent, to znamená, roční nájemné se rovná pěti procentům tržní hodnoty toho konkrétního bytu"
Takže v podstatě nájemné se odvozuje od Vámi navrhované "pronajímané hodnoty", pouze tou hodnotou je hodnota tržní. Dále je stanovena nikoliv podle Vámi navrženého zákona o cenách, ale podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Vámi navržený "popisovník lokalit, domů a bytů, který by reprezentoval s potřebnou přesností rozmanitou množinu celého spektra bytů" je v uvedeném zákoně zjednodušeně také uveden. V podstatě je to vládou navržená tabulka zprůměrovaných oblastí s danou tržní cenou (pozn.: použití způměrování je ovšem špatně, měla by zde být možnost vyhodnotit tržní cenu každého jednotlivého objektu). Pojetí tržní ceny je ostatně to nejlepší řešení, na jedné straně v sobě obsahuje také lokalitu a ostatní okolnosti, které určují "kvalitu" bytu a nevyžaduje velmi komplikované vyhodnocování hodnot bytů pomocí nějakých kritérií. Pokusů toto učinit již bylo mnoho, ale všechny skončily neúspěchem pro svou komplikovanost a obtížnost získat všeobecnou shodu zainteresovaných na výběru a váze parametrů.
K posouzení toho, zda je požadavek majitele domu "nadhodnocen" můžeme v současné době přistoupit dvojím způsobem.
(a) pokud bydlíte v bytě s regulovaným nájemným (na Praze 5), budete mít jistotu po čtyři roky, že nájemné vzroste každý rok nanejvýš o 22,9%. Jakákoliv vyšší hodnota by byla skutečným neoprávněným nadhodnocením. Poté, pokud nebude přijat jiný zákon, bude o přiměřenosti požadavku majitele mít možnost rozhodnout soud (ať již na návrh nájemníka nebo pronajímatele). Opakovaně zdůrazňuji, že takovýto postup schválila socialistická vláda (a levicová část sněmovny s malou modifikací v Senátu) viz Zákon o jednostranném zvýšení nájemného schválen.
(b) pokud máte na mysli požadavky majitelů domů v případě, že dávají na trh volný byt, pak jim žádný předpis nenařizuje, za kolik jej mají pronajmout a domnívám se, že je to správné. To že jsou tyto ceny tak vysoké je jen důsledek úzkého neregulovaného trhu. Tyto ceny se po deregulaci sníží. I na to jsou analýzy.
To, že majitelé domů požadují nájemné vyšší nežli nákladové je přirozené, každý se snaží maximalizovat své zisky. Na druhé straně jim trh (relativně spravedlivý mechanismus vyrovnávání nabídky a poptávky) obvykle nedovolí dosáhnout co požadují. Mnohdy jim nedovolí dosáhnout ani nákladové nájemné. Rozhodně je nepravděpodobné, že by mohli získat více nežli je hodnota splátky hypotéčního úvěru na daný byt.
Výše uvedené podrobné podklady jsou mezi odbornou veřejností známé.
Co je však problém dnešní doby ? Je to i pohrdání právem a to spíše pozoruji u obce podnikatelské.
Pohrdání právem a jeho příčiny by vydaly na samostatnou publikaci. To ale není otázka ale konstatování, nebo domněnka, že obec podnikatelská pohrdá právem více nežli obec úřednická, nájemnická, nebo jakákoliv jiná. Já statistické údaje tohoto druhu nemám k dispozici, a z několika osobních zkušeností nebo z údajů v novinách či v televizi bych si nedovolil takovýto závěr učinit.
Možná, že máte na mysli to, že pohrdání právem je požadavek majitelů domů na výši nájmu. Nedomnívám se, že by majitelé domů šli právě tímto směrem - tj. nedodržování regulací. Prozatím rozsudky soudů ve sporech o tom nesvědčí. Nepochybně existuje řada případů, kdy se majitel domu chce zbavit nájemníka nekalým způsobem - snaží se třeba podstrčit smlouvy s jinými parametry, nebo zastavuje vodu, či energie. Na druhé straně existuje také řada případů, kdy nájemníci se snaží prodat nájemní smlouvu k bytu, který jim nepatří za vysoké částky nebo pronajímat byt bez vědomí majitele, či neplatí nájemné. Existují případy, kdy nájemníci fyzicky napadají starší majitele domů, i s tím se na mne někteří obracejí. Ani z takovýchto případů nelze soudit na celkový poměr nerespektování práva u jednotlivých skupin obyvatel.
Co říkáte, že bychom si vyzkoušeli problematiku nájemného na konkrétním případu ?? Nájemní dům ve xxx zde mám pronajatý byt. Tady je možnost se podívat pravdě do očí a mému tvrzení, že nás v některých případech, obyčejné slušné lidi, jako ODS, ženete do pěkného, slušně řečeno, průseru.
Neposkytl jste mi ale žádné informace, pomocí kterých bychom si vyzkoušeli problematiku nájemného na Vašem konkrétním případě. Bydlíte v bytě s regulovaným nájemným, nebo neregulovaným? Bydlíte v obecním nebo nikoliv? Máte vy osobně smlouvu s majitelem, nebo bydlíte u někoho? Jste na platbu nájemného sám, nebo je vás na ni více. Jak velká je plocha bytu? atp.
Zatím žádný zákon z dílny ODS nevyšel, až bude k dispozici, promluvme si o tom zda Vás bude hnát do problémů, které by jste nebyl schopen řešit, či nikoliv. Ostatně, nedomnívám se, že systém, který panuje v celé Evropě je problematický.
Řada subjektů vám nepodniká seriozně a to je závažný problém, jako korupce, nerespektování zákonů a obtížná vymahatelnost práva. A konstatování, že špinavé peníze nesmrdí, nás posunulo o řadu let zpět.
Zde opět není žádná otázka, ale pokusím se krátce volně zaimprovizovat. To, že řada subjektů nepodniká seriozně je možné, otázkou je kolik je takových subjektů k celkovému počtu, jak si stojíme mezi ostatními státy a jaké to má důvody. Já se domnívám, že většina subjektů (podnikatelů, živnostníků, provozovatelů obchodů, atd.) podniká seriozně. Tam kde je konkurence a volný trh jim také nic jiného nezbývá. To by zákazník přešel jinam. Podnikatelům jde o zisk. Na volném neregulovaném trhu vydělá nejvíce ten, který poskytne nejvíc zboží a služeb co největšímu počtu zákazníků. Na deformovaném trhu je schopen vydělat i ten který umí regulace obejít a který umí dobře podplácet. A nyní jsme u druhé otázky - korupce. Domnívám se, že míra korupčnosti prostředí je především úměrná míře regulace života a podnikání a míře přerozdělování vytvořených hodnot. Pokud stát rozhoduje o co nejméně věcech a rozděluje co nejméně peněz, pak se zúží prostor pro uplácení i zneužívání informací. To také potvrzuje nedávný korupční skandál na ministerstvu dopravy, kdy bylo zatčeno 7 osob a kde podstata spočívala v udělování licencí na výrobu biolihu. Čím méně bude libovůle úředníků při rozdělování licencí, dotací, příspěvků z fondů, čím méně bude v zákonech formulek "úředník může", tím méně bude korupce. Můj názor na toto téma je na
korupce.
O nerespektování zákonů jsem se již zmínil. Vymahatelnost práva je problém, který ale nevyřešíme mávnutím proutku. Je to cesta na dlouhou trať nesouvisí jen s nevůlí, nebo neschopností politiků s tím něco udělat ale zejména s existencí velkého množství novelizací zákonů, v nekvalitním systému administrativního aparátu soudů, v preferenci kasačního principu před apelačním a v nedostatečném vzdělávání soudců. Můj názor na tento problém naleznete na
Jak zlepšit vymahatelnost práva.
Pokud jde o konstatování, že špinavé peníze nesmrdí máte zřejmě na mysli citované údajné sdělení V. Klause o tom, že nezná rozdíl mezi čistými a špinavými penězi, které bylo tak často používáno ve volebním boji proti ODS. Nevzpomínám si přesně v jakém kontextu to bylo řečeno, ale vážně pochybuji, že nás to někam posunulo. Rozhodně toto sdělení nijak nesouviselo s nevyřešenou problematikou regulace bydlení. Je možné, že to bylo řečeno v souvislosti s privatizací a s původem peněz zahraničních bank. To ale může být problémem i nyní.
A co vůbec problém obhájit se ve "hře malý proti velkému", což je nájemník-důchodce, který nemá peníze na spor s majetným majitelem domu, který zaplatí všelijakého advokáta
Obecně může být vždy problém obhájit se proti "velkému". Ve Vašem případě ale máte na své straně např. své volené zastupitele. Osobně jsem již v řadě případů pomohl lidem, kteří měli právní problém. V prvé řadě můžete využít právní radu z Bytového odboru na Úřadu městské části. Až bude zapotřebí schůzku Vám zprostředkuji, pokud nebudete chtít kontaktovat odbor sám. Dále Vám mohu v případě nouze poskytnout pomoc mých právních expertů.
S pozdravem
M. Škaloud
senátor
|
| |
|
 |
| |
 |
| |
| > Zelené karty
Vážený pane senátore,
považuji za svou povinnost Vás oslovit ve věci hlasování v případě návrhu novely zákona o zaměstnanosti (...
(5.9.2008) |
| |
> Ne základnám
Rádi bychom Vás požádali o jednoduchou odpověď na následující dvě otázky. Odpověď má vyjadřovat Váš osobní názor, nemá jít ...
(2.9.2007) |
| |
> Bydlení - ceny bytů, deregulace, solidarita
V novinách dne 18.6.2007 čtu článek: Byty jsou předražené - Realitní odborníci přiznávají, že...
(24.7.2007) |
| |
| > Senát a zahraniční politika
Vážený pane senátore, dovolte, abych se představil. Jsem studentem Masarykovy univerzity a zároveň členem autorské...
(9.2.2007) |
| |
| > rodinné slevy v akvaparku na Barrandově
Vážený pane senátore, rád bych se zeptal, zda se v rámci podpory rodin počítá v aquaparku který se sta...
(21.7.2006) |
| |
| > Bydlení po deregulaci část 2...
(20.7.2006) |
| |
| > Bydlení po deregulaci část 1
hezký den. Čtu si ve Vašich www stránkách a jsem nějak nespokojený s Vašimi názory v oblasti nájemného. Situaci s...
(20.7.2006) |
| |
| > Slevy na kulturu
Vážený pane senátore,
obracím se na vás s dotazem ohledne možných zvýhodnění žen na mateřské dovolené. Konkrétně bych považo...
(7.9.2004) |
| |
| > Fluktuace politiků.
Vyplňte prosím tento dotazník pro mou disertační práci na téma „Česká komunální politika a její problémy. Dotazník je urče...
(29.12.2003) |
| |
> kauza Kinský
Vážený pane senátore,
s rostoucím znepokojením sleduji kauzu Kinský, kde dochází k vracení majetku, přestože Be...
(18.11.2003) |
| |
| |
|
|
| |
|
