na nových stránkách
řešení dostupnosti nájemního bydlení
Ve stanovisku Jak zlepšit dostupnost bydlení (11.5.2003)
jsem popsal negativa daná současným stavem v oblasti bydlení (přeregulací a stavem práva), závěry z nálezů ústavního soudu a dále způsob jek dosáhnout nápravy. Ten spočíval v
- deregulaci cenové,
- deregulaci právní,
- adresných příspěvcích na bydlení a
- přiměřené ochraně spořádaných nájemníků zejména s ohledem na kontinuitu nájemního poměru.
Níže jsou po rekapitulaci úvodních částí upřesněny některé detaily navrženého postupu.
a) deregulace cenová
Ústavní soud již deklaroval, že sama cenová regulace nemusí být v rozporu s ústavním pořádkem, pokud ale tato regulace vychází z tržních cen a respektuje „spravedlivou rovnováhu" mezi obecným zájmem a ochranou základních práv jednotlivce. V důsledku to znamená, že cenová regulace nesmí znemožňovat návratnost potřebných nákladů ani tvorbu zisku.
Jeden ze způsobů jak stanovit minimální výši neziskového nájemního je např. ta, kterou stanovilo Ministerstvo financí (dále MFIN) ve vyhlášce 30/1993 a 10/1995 v rámci kalkulace tzv. věcně usměrňovaného základního nájemného (které vychází na 4 % z reprodukční pořizovací ceny nemovitosti a kde byly započítávány jen oprávněné náklady a odpisy, nikoliv zisk (výnos)).
Pokračování ve stávajících v regulačních opatřeních by nadále oslabovalo vlastní iniciativy k zajištění bydlení, uměle by zvyšovalo poptávku po bytech, odrazovalo by potenciální investory a natrvalo by udržovalo na trhu převahu poptávky nad nabídkou.
Regulace trvale snižuje u privilegovaných nájemců odhodlání odpovědně investovat do vlastního bydlení. Přitom by se právě tím pomohl řešit problém financování bytové výstavby. Regulace podporuje mentalitu těch, kteří se sami nechtějí namáhat, ale od ostatních vyžadují to, co by si mohli zajistit sami.
Pro odhad množství bytů, kterých by se deregulace týkala uvádím níže diagramy počtu bytů v různých sektorech (vlastnické, nájemné regulované a neregulované), které jsem odhadl na základě dostupných údajů z ČSÚ a z IRI Brno. Jsou uvedeny údaje pro ČR a pro Prahu.
Byty v ČR (celkem 4 300 tis. bytů)
Byty v Praze (celkem 550 tis bytů)
Jaké mohou být způsoby deregulace
1) Okamžitá (Politicky zřejmě obtížně průchodná).
2) Postupná
a) Plynulá je nejméně problematická, protože je očekávána. Nevýhoda: delší trvání přechodného období (v závislosti na zvoleném procentu). Nemusí být v souladu s ústavou.
b) S prvním navýšením skokovým na nějakou předem stanovenou hodnotu podílu z tržního nájemného – politicky méně přijatelná, je rychlejší a nemusí odporovat ústavě.
c) S prvním navýšením na nákladové nájemné. Např. na 4 % z reprodukční pořizovací ceny nemovitosti (obtížněji stanovuje a je méně přehledné). Bylo by rychlé řešení ochrany státních výdajů před náhradami za případné prohrané soudní spory před Evropským soudem pro lidská práva (ESLP) ve Štrasburku ve věci žalob majitelů nemovitostí na stát pro omezení příjmů z jejich majetků - viz výsledky ESLP Polsko vs. Marie Hutten-Czapska.
Způsob konkrétní deregulace, pokud k ní dojde, bude zřejmě záviset na síle politických stran, které zvítězí ve volbách, popř. na koaličních dohodách.
b) deregulace právní
Právní deregulací mám na mysli jisté uvolnění vazeb při sjednávání nájemného a služeb s ním souvisejících (tj. zvýšení smluvní svobody při sjednávání podmínek nájmu), a to z důvodů zlepšení ochoty investorů k výstavbě nájemních bytů a obecně i z důvodů zlepšení dostupnosti bydlení ve stávajících objektech. Tato deregulace může mít odraz v případném zákoně o nájemném, ale zejména v novele občanského zákoníku. Jednalo by se o zjednodušení otázek spojených s nájemní smlouvou (např. omezení bytových náhrad a přechodů nájmů bytů).
Při rozhodování investorů a majitelů nemovitostí je zvažování možnosti bezproblémového ukončení pronájmu jedna z klíčových okolností. Platí zásada: čím je obtížnější nájemní smlouvu ukončit, tím méně pronajímatelů je ochotno novou nájemní smlouvu uzavřít. Kdyby mohl majitel v přiměřené době dosáhnout uvolnění bytu (u neplatícího nájemníka), nebyla by pro něj samotná regulace nájemného možná tak tíživá. Statisíce bytů v rodinných domcích, zhruba 10 % nájemních bytů se stávajícím regulovaným nájemným i desetitisíce prázdných a chátrajících bytů je tak nevyužito. Prakticky je u nás znemožněn systém běžně zvyšující novou bytovou výstavbu ve světě, kdy lidé zainvestují nový byt pro své potřeby a jeho pronájem po dobu např. 10 let jim pomáhá splácet úvěr v prvních letech splácení, kdy jsou dopady splátek pro rodinný rozpočet nejtíživější.
Ochrana nájemníka (ještě před moratoriem) jde dokonce tak daleko, že soud může před schválením výpovědi požadovat zajištění náhradního bytu i pro toho, kdo neplatí nájem či dělá v domě nepořádek, jestliže má takový nájemník nezaopatřené děti. Kvůli těmto omezením se nové nájemní smlouvy na dobu neurčitou prakticky neuzavírají. Je to logické: majitelé by přišli o možnost nakládat v budoucnosti se svým majetkem. Místo toho uzavírají opakovaně smlouvy například na jeden rok.
Jaké by mohly být změny v občanském zákoníku
tak aby práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů byly v rovnováze:
1) Okruh osob, které by mohly byt užívat bez souhlasu pronajímatele by se řídil druhem smlouvy. U smlouvy na dobu určitou by to mmohl být kdokoli, u smlouvy na dobu neurčitou osoby blízké, u regulovaných bytů pouze nejbližší rodinní příslušníci. Nesměla by být překročena kapacita bytu bez souhlasu majitele.
2) Právo nájmu přechází pouze na manžela/manželku, (partnera/partnerku, mají-li dítě).
3) Ostatní, kteří už v bytě bydlí by mohli byt užívat i nadále, ale nepřecházelo by ně právo nájmu, pokud nájemce zemře nebo se odstěhuje - pak musí buď s pronajímatelem uzavřít novou smlouvu nebo ho mohou užívat nanejvýš jeden rok.
4) Přestala by ochrana neplatičů: Mohli dostat výpověď i bez přivolení soudu. Jako ochrana proti zneužití by se dala zavést možnost obrátit se orgán obce, pokud nájemce dostal výpověď pro neplacení a nájemné nebo poplatky za služby přitom zaplatil. Při neplacení nájmu by neměl nájemce právo na bytovou náhradu. V odůvodněných případech se o něj mohla postarat obec.
5) Další výpovědní důvody by zůstaly obdobné jako dosud. Jiný regulovaný byt, neužívání bez vážného důvodů (nelegální podnájem, užívání bytu k jinému účelu než k bydlení apod.). Zde by nebyl nárok na bytovou náhradu. Ve všech případech by zůstala nutnost přivolení soudu, pouze v případě nutnosti rozsáhlých oprav a výpovědi z bytu zvláštního určení, pokud v něm nežije osoba, pro kterou je určen, se namísto přivolení soudu by se mohl vyžadovat souhlas orgánu obce.
c) příspěvek na bydlení
Je zřejmé, že i v případě kdyby nebyl trh s byty regulován ale zejména v přechodovém období, nebudou mít některé domácnosti s nízkým příjmem možnost zajistit si z vlastních prostředků přiměřené bydlení.
Stát by měl sociální případy řešit nikoli asociální plošnou regulací, ale ve světě běžným adresným příspěvkem na nájemné, které by pobírali skutečně potřební občané. Sociálně zamýšlené plošné intervence se ukázaly být asociálními, protože vytvářejí trvalý nedostatek bytů a ochromují tržní síly.
Adresné sociální příspěvky na bydlení jsou výhodnější než většina plošných subvencí, neboť většinou nevytvářejí dlouhodobé rozpočtové závazky; jejich výhodou je adresnost - příspěvky jsou poskytovány jen potřebným, bez ohledu na to, kde bydlí; jejich poskytování umožňuje majitelům nájemních domů normálně hospodařit s bytovým fondem i v případě že jeho nájemníci patří k sociálně slabším vrstvám společnosti; jsou pružné- jejich vyplácení může rychle reagovat jak na změnu finanční situace jednotlivých domácností, tak na rozsáhlejší změny životní úrovně ve společnosti
Porovnání systémů příspěvků na bydlení nebo na nájemné v evropských zemích ukazuje, že skupina obyvatelstva, které jsou příspěvky poskytovány, je vymezena hlavně výší příjmu. Panuje však rozdíl v názoru na to, jak velká část obyvatelstva má být podporována
Dalším kritériem, vymezujícím příjemce této dávky, patří typ domácnosti (mladé rodiny s dětmi), či fáze životního cyklu (studenti, důchodci). Příspěvek je ve všech zemích poskytován po omezenou dobu - nejčastěji od jednoho roku do cca pěti let. K základním kritériím, která rozhodují o výši příspěvku, nejčastěji patří: výše příjmu domácnosti, výjimečně její majetek či kapitál; mezi výší příspěvku a příjmem je nepřímá úměra; skladba domácnosti - nejčastěji zvýhodnění rodin s dětmi; dodržení stanoveného standardu bydlení; rozdíl mezi skutečnými výdaji na bydlení a tzv. normativními, standardizovanými výdaji na bydlení.
Jak by mohl být konstruován příspěvek na bydlení v našich podmínkách
1) Stanovila by se normativní míra zatížení (NMZ), což je procento z čistých příjmů domácnosti, které je sociálně únosné vydat na nájemné. NMZ může být:
a) Jednotná (doporučuji 18 %).
b) Nižší pro sociálně ohrožené domácnosti (domácnosti starých lidí, invalidů a rodin s dětmi) a vyšší pro ostatní (např.: 15 % a 20 %).
2) Stanovila by se maximální podlahová plocha podle velikosti domácnosti. Příklad:
1 osoba 40 m2; 2 osoby 50; 3 osoby 60; 4 osoby 70; 5 a více osob 80 m2.
3) Rozhodlo by se o době poskytování APN. Alternativy:
a) Po dobu deregulace a poté ještě 2 roky.
b) Po stanovenou dobu všude stejně – např. 10 let.
c) Omezenou dobu (viz výše) s výjimkou sociálně ohrožených domácností
4) ČR by se rozdělila do zón podle výše tržního nájemného (např. 8). Obce by byly až na výjimky (malé obce u velkých měst, lázeňská města apod.) zařazeny podle velikosti.
5) Pro každou zónu by se stanovilo místně obvyklé nájemné (MON) , což je střední hodnota (medián) tržního nájemného v dané zóně (neboli nejvyšší nájemné v levnější polovině bytů).
6) APN by se poskytovalo ve výši rozdílu mezi placeným nájemným a NMZ. Nanejvýš však za maximální podlahovou plochu a nanejvýš ve výši MON na m2. Příklad:
Rodina se dvěma dětmi, žijící v Praze, dostane APN, pokud nájemné přesahuje 20 % čistých příjmů domácnosti minus 2.000 (odč. položka za děti), nanejvýš ale za 70 m2 a ve výši MON v Praze (odhadem cca 90 Kč/m2). Pokud bydlí ve větším nebo dražším, doplácí ze svého.
7) MON by vyhlašovalo každoročně MMR na základě údajů nezávislé instituce (ČSÚ, IRI).
8) Příspěvek by byl dávkou státní sociální podpory a vztahovala by se na něj obdobná pravidla jako na příspěvek na bydlení.
Pozn.: alternativa, že by se v obecních bytech namísto APN mohla poskytnout sleva na nájemném ve stejné výši a za stejných podmínek by byla pravděpodobně protiústavní.
Příklad aplikace APN:
počet osob = 2, měsíční příjem rodiny 20 000,- Kč, NMZ - normativní míra zatížení domácnosti = 15%, MON - místní obvyklé nájemné = 60 Kč/m2/měsíc, příspěvek = 600 Kč/měsíc
d) přiměřená ochrana spořádaných nájemníků
Nejúčinnější ochranou nájemníků je fungující trh bydlení. Pak není třeba legislativně zajišťovat, aby majitelé investovali do domů a aby bylo co nejméně, těch, kteří se o dům nestarají a popř.nechají i dům vybydlet
Ochrana nájemníků v současné době má význam zejména proto, že regulace trhu s byty vede k umělému nedostatku bytů. Při existenci trhu s byty by byly nároky na ochranu zájemníků menší. Soutěživost mezi těmi, kteří nabízejí, přináší podbízení cen a zvyšováni kvality. Nabízející draze nebo ve špatné kvalitě, jsou z trhu vytlačeni. Výše nájemného není dána jen snahou po co nejvyšším výnosu, ale i finančními možnostmi nájemníků. Na dobře fungujícím trhu s byty je i méně zámožný nájemník váženým klientem, o jehož spokojenost se majitel bytu stará.
Jedním z aplikovatelných způsobů ochrany může být např. švýcarský model. Tajemství úspěchu švýcarské bytové politiky spočívá převážně v inteligentním přístupu k regulaci nikoliv nájemného, ale k regulaci výnosu z investic do nájemného bydlení. Tento způsob dovoluje (nikoliv garantuje) dosahovat výnos na úrovni alespoň úroků z hypotéčního úvěru z částky, rovnající se tržní hodnotě pronajímané nemovitosti. Současně zamezuje aby někteří pronajímatelé žádali politicky neakceptovatelně vysoký výnos.
Na druhé straně Německý model, který vychází z dlouho sledovaného volného tržního nájemného, je pro Českou republiku v současnosti nevhodný, neboť rovnovážné tržní nájemné u nás není a dlouho ještě nebude známo. Německý systém přitom reguluje výše nájemného prakticky na stejnou úroveň jako systém švýcarský.
|
Řešení dostupnosti nájemního bydlení v ČR -aktualizovaná verze (28.2.2005)
