|
|
 |
| |
 Váš
dopis: |
| 24.7.2007 |
 |
Bydlení - ceny bytů, deregulace, solidarita
V novinách dne 18.6.2007 čtu článek: Byty jsou předražené - Realitní odborníci přiznávají, že v některých regionech jsou ceny bytů "mírně nadhodnocené". Nesouhlasí však s názorem České národní banky, že na trhu s nemovitostmi hrozí cenová bublina. Centrální banka upozornila, že i když jsou v Česku byty stále ještě levnější než na Západě, v porovnání se mzdami jsou v Praze byty třikrát dražší než v Berlíně, Vídni nebo v Hamburku. Realitní kanceláře s tímto názorem nesouhlasí. Uznávají sice, že v některých regionech jsou především panelové byty nadhodnocené, ale ne přehnaně. Jako příklad uvedly pražská sídliště Chodov, Měcholupy, Háje, Opatov, Luka, Lužiny či Butovice. Co dodat? Snad jen to, že odměna realitních kanceláří se odvíjí od ceny prodávané nemovitosti. A platy v realitkách patří k nejvyšším v Česku. S obsahem v uvedeném článku souhlasím. Přeci si štika nevypustí rybník. A realitní kanceláře mají žně.
V souvislosti s cenou bytů je nadhodnoceno zcela "tak zvané tržní nájemné" požadované soukromými majiteli domů. Nový zákon 107/2006 Sb. O jednostranném zvyšování nájemného, je výsledkem politických jednání a tlaku majitelů domů na enormní zvýšení nájemného. Předpoklad, že nájemné by mělo tvořit 5 % z hodnoty bytu je nadhodnocené, protože z podmínek ČR spíše vychází 3,8-4,1 %, pět % je přemrštěných. Odpovídá sice zvyklostem na západě, ale podíl nájemníka na opravách v bytě v ČR je vyšší, i mzdová relace mezi ČR a západem je zcela jiná, viz i výše uvedený článek.
Řada lidí se bojí nastěhovat k soukromému majiteli a směny těchto bytů jsou omezeny souhlasy soukromých majitelů a nejsou většinou realizovány. Senioři hledají již jistotu bydlení a tu v bydlení u soukromých majitelů nenalézají. Tím se toto bydlení stává pro ně často zdrojem obav z budoucnosti.
Na adresu ODS a soukromých majitelů chci uvést, že hovoří zejména o svobodě podnikání, ale ne již o povinnostech a odpovědnosti vyplývajících z podnikání. Proto by stát měl prostřednictvím obcí garantovat bydlení pro seniory, kteří pomoc v dané oblasti od státu potřebují. Na příklad z důvodu výpovědi u soukromého majitele, ač plní svoje povinnosti vyplývající z domovního řádu a nájemní smlouvy a pod. Nájemné v nájemních bytech roste, ale zákon již nerozlišuje stáří bytů, jejich stav a vybavení. Pronajímaná hodnota bytů je však velmi rozdílná a zákon by měl v dalších letech již tuto skutečnost do zákona a nebo do souvisejících vyhlášek doplnit.
Cena nájmu by měla být stanovena na základě pronajímané hodnoty, ve smyslu zákona o cenách, dle kterého by mohla být kalkulována v obcích a ve sporných případech. V zákonech jsou tak neošetřeny zásadní věci, jako skutečná pronajímaná hodnota bytu vzhledem k stáří, stavu a vybavení bytu. Podíl nákladů na opravy ze strany nájemníků je vysoký. Lidé staří-senioři a lidé sociálně slabší jsou ohrožení v dalších jistotách, jako je stabilní bydlení výpovědí ze strany soukromých majitelů bez náhrady. Slábnou prvky solidarity.
Ústupové bydlení - sociální bydlení by měly obce připravit tak, jak budou zvedat ceny nájemního bydlení nad únosnou mez. Zatím je tendence zvedat tyto ceny bez rozlišení, zda oprávněně nebo zcela přemrštěným způsobem, vzhledem k pronajímané hodnotě bytu. Ptám se tedy jako občan, svých zástupců, jak se obec na dopady deregulace připravuje a jak se chce vyrovnat s výší nájemného vzhledem k pronajímané hodnotě, která je v podmínkách obce velmi rozdílná a vzhledem k často nízkým příjmům sociálně slabších občanů a seniorů vůbec.
|
| |
| Moje
odpověď: |
|
Vážený pane,
obrátil jste se na mne abych reagoval na Vaše pocity z článku v novinách. Níže tak činím. Protože ve Vašem sdělení nejsou až na výjimky konkrétní otázky, budu stejně jako vy převážně improvizovat na dané téma.
Realitní odborníci přiznávají, že v některých regionech jsou ceny bytů "mírně nadhodnocené"
Tím, že realitní odborníci tvrdí, že jsou ceny někde nadhodnocené, mají na mysli jen to, jak uvádí, že „Představy majitelů o ceně za nemovitosti neodpovídají situaci na realitním trhu...a že ve svém výsledku skutečné realizační ceny jsou nižší než nabídkové".
To, že je někde cena "nadhodnocená" tím, že mají prodejci zkreslené představy o ceně kterou mohou získat, nebo že někde jinde je cena "podhodnocena" jak autoři uvádějí (např. v Moravskoslezském kraji, kde byly v některých případech nižší ceny nemovitostí nežli stavební náklady na novostavby) neznamená, že by cena měla být taková či onaká. Tu určuje trh a cena může být jak vyšší tak i nižší, nežli jsou náklady na pořízení dané nemovitosti.
Pokud zde bude nedeformovaný trh s byty, cena bude odrážet poptávku a sníží se díky konkurenci. Pak Vás již nebude muset takováto tvrzení znepokojovat. Mohu se ale domnívat z celkového kontextu Vašeho sdělení, že Vám jde spíš o to, že se Vám zdají ceny nemovitostí i odvozených nájmů vysoké, že to realitní kanceláře potvrzují a že by to měl někdo (nejlépe stát) nějakým způsobem zarazit, nebo regulovat. O tom dále.
Nesouhlasí však s názorem České národní banky, že na trhu s nemovitostmi hrozí cenová bublina. Centrální banka upozornila, že i když jsou v Česku byty stále ještě levnější než na Západě, v porovnání se mzdami jsou v Praze byty třikrát dražší než v Berlíně, Vídni nebo v Hamburku.
Argumentace výší mezd ve vztahu k výši nájemného je nevhodná. U nás máme menší produktivitu práce a proto si za naší mzdu koupíme méně, ať již jde o auta, ledničky nebo byty. Vracení se zpátky tím, že bychom opět nutili majitele domů, aby pronajímali za regulované nájemné by nebylo vhodné. Nejen z toho důvodu, že regulace by pouze špatnou dostupnost bytů zakonzervovala, ale není to již možné ani z důvodů lidkskoprávních standardů v EU (Státní cenová regulace nesmí znemožňovat návratnost potřebných nákladů ani tvorbu zisku - viz níže). Pokud má někdo nedostatečný příjem je vhodné mu poskytnout příspěvky na bydlení. V současné době existuje zákon 112/2006 Sb. který výši těchto příspěvků určuje.
Realitní kanceláře s tímto názorem nesouhlasí. Uznávají sice, že v některých regionech jsou především panelové byty nadhodnocené, ale ne přehnaně. Jako příklad uvedly pražská sídliště Chodov, Měcholupy, Háje, Opatov, Luka, Lužiny či Butovice. Co dodat ? Snad jen to, že odměna realitních kanceláří se odvíjí od ceny prodávané nemovitosti. A platy v realitkách patří k nejvyšším v Česku.
Vliv provizí zde být může, vyšší provize - vyšší aktivita agentů - větší zisk majitele realitní kanceláře. Ale odměna v řadě jiných oblastí se odvíjí od ceny, kterou pracovník zprostředkuje a také se nehovoří o tom, že v dané oblasti je nadhodnocena cena díky zprostředkovatelským provizím. Problém je možná v tom, že postavení domu něco stojí a na to si obyvatelstvo ještě nezvyklo. Např. v Německu jsou průměrné výdaje na bydlení následující: služby: 8,1% nájemné: 16,2% z celkových výdajů domácností. V ČR služby: 12,8%, nájemné: 3,4% [údaje z r. 2004]. Pokud uvážíme, že služby nesouvisí s výstavbou domu, lze říci, že výdaje německých domácností na čisté bydlení (jako podíl z celkových výdajů domácností) jsou téměř pětkrát vyšší nežli u nás. Pokud jde o údaj o službách, je zapotřebí uvážit, že velká část plateb za služby jde na teplo. Dále, cena plynu nebo ropy z Ruska je stejná pro nás i v Německu, rozdíl je v tom, že u nás je nižší produktivita práce, tedy nižší hodnota mezd a tedy vyšší relativní výdaje za danou komoditu.
S obsahem v uvedeném článku souhlasím. Přeci si štika nevypustí rybník. A realitní kanceláře mají žně.
V souvislosti s cenou bytů je nadhodnoceno zcela "tak zvané tržní nájemné" požadované soukromými majiteli domů.
Viz výše.
Nový zákon 107/2006 Sb. O jednostranném zvyšování nájemného, je výsledkem politických jednání a tlaku majitelů domů na enormní zvýšení nájemného. Předpoklad, že nájemné by mělo tvořit 5 % z hodnoty bytu je nadhodnocené, protože z podmínek ČR spíše vychází 3,8 - 4,1 %, pět % je přemrštěných. Odpovídá sice zvyklostem na západě, ale podíl nájemníka na opravách v bytě v ČR je vyšší, i mzdová relace mezi ČR a západem je zcela jiná, viz i výše uvedený článek.
Každý zákon je výsledkem nějakého tlaku, nebo představy o spravedlnosti atp. Zrovna tak by šlo říci, že dosavadní stav je pozůstatkem z doby, kdy byl vyvinut z populistických důvodů politický tlak komunistické nomenklatury na enormní odstranění vazby mezi skutečnou cenou a jimi nadiktovanou regulovanou cenou. Z tohoto hlediska lze uvedený zákon (navržený sociality a to v době, kdy měli s komunisty ve sněmově většinu) pojímat spíše jako cestu k rovnováze.
Skutečným důvodem pro přijetí tohoto zákona není prozření socialistů z nereálných vizí o regulaci, nebo v důsledku tlaku majitelů domů na vládu (socialistická vláda by jim z ideologických důvodů nikdy nepodlehla). Tento zákon je důsledkem našeho vstupu do EU a nutnosti podřídit se lidskoprávnímu standardu platnému v Evropě (a který lze vymáhat u Evropského soudu pro lidská práva). To, že podobná stanoviska zastával dříve i náš Ústavní soud je známé, ale teprve nebezpečí projednávání této situace před soudem ve Štrasburgu donutila socialistickou vládu k činu. Stanovisko našeho Ústavního soudu v této oblasti je známé: státní cenová regulace nesmí znemožňovat návratnost potřebných nákladů ani tvorbu zisku. Stát musí sociální případy řešit nikoli plošnou regulací, ale ve světě běžným adresným příspěvkem na nájemné, který budou pobírat skutečně potřební občané. Regulace pokud se k ní vláda přikloní musí vycházet z tržních cen.
Pokud máte za to, že zvýšení nájemného je enormní, je to otázka úhlu pohledu. Podstatné je, že se většina naší veřejnosti dosud nesmířila s tím, že výstavba bytů také něco stojí (viz výše). Nejsem majitelem domu, nebo bytu, ani nemám žádný vztah k majitelům domů, ale vím, že pokud zůstane situace zakonzervována regulacemi, nic se v dostupnosti bydlení nezmění.
Pokud jde o vazbu mezi procenty z hodnoty bytu a výší nájemného, nevím jaké "podmínky" jež by měly měnit tržní chování jednotlivých subjektů, máte na mysli. Uvedené hodnoty jsou zvyklostmi jen do té míry, že je nastavuje trh v té které zemi. Hodnota 5% byla v ČR zřejmě zvolena jako startovací a to na té nižší úrovni stavu, který panuje v Evropě. V evropských zemích se pohybuje od 4 do 8 %. Např. Belgie 4% (zcela volné nájemné), Itálie 5%, Německo, Řecko, Švédsko 6%, Slovinsko 6-7%, Dánsko 7% , Finsko, Švýcarsko 8%. Tato hodnota se bude vyvíjet. Pokud by byla zvolena nižší jak doporučujete, bylo by otázkou času, za jak dlouho by se dostala (po deregulaci) na evropskou úroveň.
Uvědomme si, že jsme v Evropě a zde platí tržní pravidla, a možnost získat ze svého majetku i nějaký zisk. To je také chráněno i Evropským soudem pro lidská práva. To se týká i starých domů a příležitostí získávat z nich prospěch. Zda je ten prospěch přiměřený, reguluje výše uvedený zákon. Deregulace je cesta, která vede k rychlejšímu rozvoji a nakonec povede i k většímu celkovému blahobytu všech (Podívejte se jakou mají životní úroveň v přeregulovaných státech a ve státech s menšími regulacemi - viz index ekonomické svobody). Podstatné je, jak přejít k tržnímu prostředí (z totalitního a přeregulovaného) tak, aby tento přechod byl co nejméně bolestivý a aby lidé, kteří nemají na zvýšené nájemné v přiměřeném bydlení, dostávali nějakou kompenzaci.
Znova opakuji, že výše mezd (která odráží produktivitu práce ve státě) nemůže být zahrnována do úvah o tom, za kolik by se dané zboží mělo prodávat. Tím se trh deformuje a nakonec prodělají všichni. Pokud je někdo sociálně slabý, měl by dostat a také dostane příspěvky na nájemné. V současné době je to podle zákona 112/2006 Sb., část čtrnáctá kde se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o životním a existenčním minimu a zákona o pomoci v hmotné nouzi.
Řada lidí se bojí nastěhovat k soukromému majiteli a směny těchto bytů jsou omezeny souhlasy soukromých majitelů a nejsou většinou realizovány.
Máte za to, že pokud si někdo bude chtít půjčit Vaše auto, nebo zahrádku, že byste k tomu neměl dávat souhlas?
Zdá se vám to bez souhlasu absurdní - mě také. Možná, že vycházíte z to, že dříve byly populární výměny bytů. Když nebyl trh s byty, byla to jediná možnost flexibilněji změnit bydliště. Nicméně nyní díky rozdílu mezi tržím a regulovaným nájemným a díky respektování soukromého vlastnictví, již tak snadno pokračovat směny nemusí. Nelze eliminovat majitele. Nelze totiž vyměnit byt a nutit majitele, aby Vám jej pronajal za regulovanou cenu, jak bylo možné dříve (kdy to nebyl problém, protože většina nájmů byla regulovaných). Na druhé straně existuje §715 Občanského zákoníku, který hovoří o tom, že "odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele". Takže to tak horké s tou výměnou není.
Senioři hledají již jistotu bydlení a tu v bydlení u soukromých majitelů nenalézají. Tím se toto bydlení stává pro ně často zdrojem obav z budoucnosti.
Domnívám se, že slušnou jistotu bydlení má každý kdo platí nájem. Výpověď je omezena zákonem a to občanským zákoníkem. Podle §711 obč. zákoníku může dát pronajímatel výpověď z nájmu pouze z důvodů v něm uvedených. Pokud jde o výpověď bez přivolení soudu, tak ta je možná pouze z následujících důvodů:
a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3;
c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
Splnit uvedené důvody nemusí být problém a proto nemusí být na místě ani obavy z budoucnosti.
Na adresu ODS a soukromých majitelů chci uvést, že hovoří zejména o svobodě podnikání, ale ne již o povinnostech a odpovědnosti vyplývajících z podnikání.
Co je to odpovědnost vyplývající z podnikání? To jsou zejména omezení, kterými je podnikání regulováno. Např. pokud chcete podnikat, dotýká se Vás potenciálně přes 1600 zákonů a vyhlášek z oblasti životního prostředí. Pokud jde o pracovně právní vztahy je zde také velké množství regulací, nejen zákoník práce. Odpovědnost je to, že podnikatelé musí tato omezení dodržovat. Další součástí odpovědností podnikání je, jako v jiných oblastech lidských činností, dodržování nepsaných pravidel, tj. například nedostávat zákazníky do nepříznivé situace (např. tím že, některé pasáže ve smlouvě uvedou malým písmem a tím umožní přehlédnutí jejího obsahu a pod.). Nedomnívám se ale, že by soukromí majitelé nemovitostí měli odpovědnost z podnikání nižší, nežli podnikatelé v jiných oblastech, nebo jiné skupiny obyvatel - úředníci, nájemníci apod. (dále viz v mé předchozí odpovědi umístěné na webu - bydlení po deregulaci část 2). To zda je neodpovědnost u majitelů domů vyšší než např. neodpovědnost nájemníků by šlo posoudit z množství soudních sporů a jejich výsledků - tj. zda soud dal zapravdu žalujícím majitelům, nebo žalujícím nájemníkům. Tyto statistiky nemám, ale odhaduji, že majitelé na tom nebudou hůře nežli nájemníci.
Napadá mě ještě jedna interpretace Vaší pochybnosti o odpovědnosti u majitelů domů a to, že by měli pronajímat méně vydělávajícím za nižší částky. To je ale to, k čemu se již vyjádřil náš Ústavní soud - stát musí sociální případy řešit nikoli plošnou regulací, ale ve světě běžným adresným příspěvkem na nájemné, který budou pobírat skutečně potřební občané.
A pokud jde o odpovědnost obecně a postoje politických stran - mám za to, že právě ODS hovoří o odpovědnosti nejvíce, na rozdíl do stran stojících od ní spíše nalevo. Odpovědnost vyžaduje od člověka dělat i to, co může být v daném okamžiku nepříjemné a to zejména s braním ohledu na prospěch spíše v budoucnosti a to jak osobní, tak i ostatních. Zejména legislativní aktivity levicových stran jsou příčinou celkového posunu společnosti k menší odpovědnosti. Nejtypičtějším příkladem je nezodpovědné zadlužení našich budoucích generací rozpočtovým schodkem. Dalšími typickými příklady mohou být např. (a) mravní a hodnotový relativismus: typická snaha levicových stran omlouvat prohřešky a vinit z jejich zločinů jejich oběti ("vždyť oni jsou produktem naší společnosti a jejích zlých sociálních poměrů"). (b) Deklarování stále nových (sociálních) práv pro ty méně odpovědné (obvykle na úkor někoho jiného).
Proto by stát měl prostřednictvím obcí garantovat bydlení pro seniory, kteří pomoc v dané oblasti od státu potřebují. Na příklad z důvodu výpovědi u soukromého majitele, ač plní svoje povinnosti vyplývající z domovního řádu a nájemní smlouvy a pod.
Pokud si tedy plníte své povinnosti, nemůžete dostat výpověď bez přivolení soudu - viz výše. Pak již zbývá výpověď s přivolením soudu podle §711a tj. z následujících důvodů:
a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;
c) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;
d) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.
V těchto případech má ale nájemce nárok na zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování [pro případ bodu b) stačí při vyklizení poskytnout přístřeší]. Dále v případě výpovědi dané z důvodů uvedených pod písm. a), c) a d) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.
Nájemné v nájemních bytech roste, ale zákon již nerozlišuje stáří bytů, jejich stav a vybavení. Pronajímaná hodnota bytů je však velmi rozdílná a zákon by měl v dalších letech již tuto skutečnost do zákona a nebo do souvisejících vyhlášek doplnit.
Podle uvedeného zákona o jednostranném zvyšování nájemného bude na konci deregulace (tj. čtyři roky od nabytí jeho platnosti) v Praze cena i horších bytů většinou stále pod tržním nájemným. Z tohoto důvodu nemá význam provádět nějaké detailní kalkulace.
Maximálně by uvedené opatření mělo ten efekt, že by snížilo pocit nespravedlnosti a to obvykle v případech, kdy jeden nájemník platí menší nežli tržní nájemné a jiný platí hodně menší nežli tržní nájemné. To sice lze chápat jako nespravedlivost, ale daleko větší nespravedlivost lze chápat to, že někdo kdo chce bydlet v nájemním bytě musí za nájemné na volném trhu dát extrémně mnohem více nežli někdo kdo bydlí v regulovaném bytě (např. nyní v Praze 5 regulované nájemné cca 45 Kč/m2/měsíc - neregulované 120-150 Kč/m2/měsíc)
Tvůrci zákona zřejmě usuzovali, že postačí při konstrukci cílových hodnot regulovaného nájemného vycházet ze zprůměrovaných modifikovaných tržních cen v různých oblastech. Jak již jsem uvedl v předchozí odpovědi týkající se bydlení (bydlení po deregulaci část 2), byla by korektnější varanta ta, která by zahrnovala možnost vyhodnotit cílovou hodnotu každého jednotlivého objektu prostřednictvím jeho konkrétní tržní ceny (nikoliv zprůměrované za oblast). To by ale bylo z hlediska únosnosti přechodu na deregulované nájemné pro mnohé daleko nepříznivější a navíc by to příliš zatížilo soudy.
Dále, pokusů započíst při kalkulaci regulovaného nájemného další faktory, jako je stav a vybavení bytů, jejich okolí, stav životního prostředí atp. již bylo mnoho, ale všechny skončily neúspěchem pro svou komplikovanost a obtížnost získat všeobecnou shodu zainteresovaných na výběru a váze parametrů. Nejlepší mírou hodnoty bytu je tržní nájemné - a k tomu uvedený zákon směřuje.
Cena nájmu by měla být stanovena na základě pronajímané hodnoty, ve smyslu zákona o cenách, dle kterého by mohla být kalkulována v obcích a ve sporných případech.
Podle uvedeného zákona o jednostranném zvyšování nájemného bude na konci deregulace (tj. čtyři roky od jeho platnosti) v Praze cena i horších bytů stále pod tržním nájemným. Z tohoto důvodu nemá cenu dělat nějaké detailní kalkulace .. viz výše.
V zákonech jsou tak neošetřeny zásadní věci, jako skutečná pronajímaná hodnota bytu vzhledem k stáří, stavu a vybavení bytu. Podíl nákladů na opravy ze strany nájemníků je vysoký. Lidé staří-senioři a lidé sociálně slabší jsou ohrožení v dalších jistotách, jako je stabilní bydlení výpovědí ze strany soukromých majitelů bez náhrady. Slábnou prvky solidarity.
"Skutečná pronajímaná hodnota" - viz výše.
Podíl nákladů na opravy ze strany nájemníků lze považovat za přiměřený. Občanský zákoník v § 687 odst. 2 uvádí: „Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní předpis. Ve zmíněném zvláštním předpisu je podrobně rozepsáno, co se rozumí drobnými opravami bytu a náklady spojenými s běžnou údržbou bytu. Přesněji – jedná se o § 5 a § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Toto nařízení snadno naleznete na webu. Určuje na účet nájemníka drobné opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele např. výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles, opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, atd. Pokud budete platit tržní nájemné, dá se předpokládat, že i nájemní smlouva může posunout více i těchto drobných oprav na úkor majitele (protože ten bude mít větší zájem o to aby byt byl v dobrém stavu a měl jednotný vzhled a ne aby byl měněn různorodými úpravami, protože pak bude mít vyšší hodnotu).
Výpovědí ze strany soukromých majitelů bez náhrady. Zákon určuje, kdy je možné učinit výpověď bez náhrady
Splnit uvedené důvody nemusí být problém a proto nemusí být na místě ani obavy z budoucnosti, viz výše.
Stabilní bydlení pro sociálně slabé - to je zdá se téma, které je podstatou Vašeho sdělení. Zkusme si jej tedy rozebrat. Všichni ti sociálně slabí dostanou příspěvky na bydlení podle zákona. Je ale možné, že jim nebude stačit. Rozdělme si ty sociálně slabé na dvě skupiny. Je-li někdo sociálně slabý ale zdravý a ve věku, kdy může pracovat a bylo-li by pro něj nájemné vysoké i se sociálními příspěvky a příspěvky na bydlení, bude se muset poohlédnout po jiném bydlení, možná menším, možná vzdálenějším od jeho zaměstnání. Nebo se musí více snažit. To se mi zdá férové. Ostatně v mnoha státech světa se lidé stěhují dost často. Na druhé straně, pokud je někdo sociálně slabý a nemůže již pracovat z důvodu nemoci nebo věku, existuje tu řada služeb počínaje uplatněním zákona o pomoci v hmotné nouzi který kromě příspěvků na bydlení ošetřuje také situace, kdy osoba či rodina nemá dostatečné příjmy a její celkové sociální a majetkové poměry neumožňují uspokojení základních životních potřeb. Obec může dále pomoci zprostředkovat pomoci při nepříznivých okolnostech, nebo poskytnout právní podporu. Posledním v řadě pomocí jsou Domy s pečovatelskou službou až po Léčebny dlouhodobě nemocných.
Slábnou prvky solidarity - to závisí na úhlu pohledu. Možná, že nyní v oblasti bydlení slábne pojetí žít na úkor jiných. Jinak se domnívám, že "solidarita", pokud jí budeme poměřovat sociálními výdaji, již dosáhla hranice, kdy může mít negativní vliv na naší ekonomiku a tím (ponejvíce) i na ty, v jejichž jménu je uplatňována. Pokud bychom nic neudělali s nárůstem tzv. povinných (mandatorních) výdajů (které jsou zvyšovány ze zákona), tak by za dva roky celý rozpočet padl na tyto výdaje, ve kterých mají ty sociální velký podíl.
V roce 1996 činily tyto povinné výdaje celkem 64% státního rozpočtu. V r. 2002 pak již celých 82% (ze 736 mld. Kč). Mění se také struktura těchto výdajů. Nejvýznamnější růst je v oblasti sociálního zabezpečení a sociální péče (95%). Váha těchto výdajů na celkových veřejných výdajích tak v roce 2002 dosáhla více než jedné třetiny. Vyšší dynamiku růstu než sociální výdaje vykázalo pouze zemědělství (112%), které je ovšem z hlediska své váhy na veřejných rozpočtech spíše okrajové (2.4%). Takovéto trendy mimo jiné i neúměrně zvyšují riziko budoucích ekonomických potíží, včetně nárůstu inflace a znehodnocení úspor.
Solidarita, pokud bychom ji měřili počtem sociálních práv také spíše neustále roste. Stačí si povšimnout poslední diskuze o závaznosti Charty práv v rámci změny smluvního základu nové evropské unijní smlouvy. Nová navržená sociální práva jsou následující:
II-85: Práva starších osob
II-86: Začlenění osob se zdravotním postižením
II-87: Právo pracovníka na informování a na projednávání v podniku
II-88: Právo na kolektivní vyjednávání a akce
II-89: Právo na zprostředkování práce
II-90: Ochrana v případě neoprávněného propuštění
II-91: Slušné a spravedlivé pracovní podmínky
II-92: Zákaz dětské práce a ochrana mladých lidí při práci
II-93: Rodinný a pracovní život
II-94: Sociální zabezpečení a sociální pomoc
II-95: Ochrana zdraví
atd.
Pokud se ještě podíváte na různé sociální charty uvidíte, že další sociální práva jsou na obzoru a že za čas jich bude již tolik, že je již nebude na kom vymáhat.
Ústupové bydlení - sociální bydlení by měly obce připravit tak, jak budou zvedat ceny nájemního bydlení nad únosnou mez. Zatím je tendence zvedat tyto ceny bez rozlišení, zda oprávněně nebo zcela přemrštěným způsobem, vzhledem k pronajímané hodnotě bytu.
Uvážíme-li, že obecních bytů je méně nežli 20% a dále, že ani malý byt nepořídíte za méně nežli milion Kč a podíváte se na rozpočet města nebo městské části - snadno si spočítáte, že na ústupové byty prostředky nejsou. Rozhodně ne na naší Městské části. Na Praze 5 je cca 40 tis. bytů. Pokud by jen 10% lidí mělo problém s nájemným potřebovali bychom cca 4 tis. nových bytů, tj. 4 mld. Kč na nové byty v Praze 5 (a to odhlížím od podstatnějšího problému a to nutnosti zajistit pozemky, skutečnosti, že by to byty byly velmi malé a dále toho přílivu lidí z celé republiky, kteří by chtěli také sociální byt a kterému byste nemohl bránit).
Pokud tedy nebudete považovat za ústupové bydlení nově postavené byty (což nelze), pak tento institut mohou nahradit přídavky na bydlení podle zákona. Na únosnou mez cen nájemného bydlení lze pohlížet také tak, že její míra je v stanovena zákonem, který určuje mez, od které jsou tyto příspěvky vypláceny.
Ptám se tedy jako občan, svých zástupců, jak se obec na dopady deregulace připravuje a jak se chce vyrovnat s výší nájemného vzhledem k pronajímané hodnotě, která je v podmínkách obce velmi rozdílná a vzhledem k často nízkým příjmům sociálně slabších občanů a seniorů vůbec.
Obec, tj. exekutiva - rada městské části, možná v obecních domech nebude zvyšovat nájemné tak rychle. Může také pomoci lidem zprostředkovat větší byty za menší. Nemůže ale financovat nárůst nájemného u ostatních, kteří bydlí v bytech, které nepatří obci (a těch je přes 80% ze všech). Na nové byty nemá a o pronajímané hodnotě jsem se již zmiňoval - nemá význam, je-li regulované nájemné stále ještě pod tržním nájemným. Hlavním nástrojem pro podporu sociálně slabších občanů a seniorů vůbec je zákon o pomoci v hmotné nouzi. To, že nehrozí nějaký problém ukazuje situace v ostatních evropských státech.
Uvažte také pozitiva deregulace - větší výstavba bytů, větší dostupnost bytů, snadnější cestování za prací, díky mobilitě snížení nezaměstnanosti a zvýšení mezinárodní konkurenceschopnosti, lepší životní úroveň i pro ty, kteří měli z deregulace obavy. Dále větší poptávka v oblasti renovací bytů (které budou chtít majitelé dát na trh) a v oblasti vybavování domácností způsobí další nárůst příležitostí pro podnikání, další iniciativy a zvýšení nabídky pracovních příležitostí a očekávaný nárůst HDP s tím související lze odhadnout na alespoň 1%.
S pozdravem
M. Škaloud
senátor
|
| |
|
 |
|
